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北京二环房价2021最新价格,2022年北京房价预测

2021年11月,昌平南的“华润万橡华府”上市,一夜之间两栋楼全部“日光”,其最大的杀伤力就在于“价格”。

位于海淀后花园昌平南地区的“华润万橡华府”,市场售价仅有5.4万/平米,邻近地铁昌平线和地铁8号线的交汇站–朱辛庄站。

而周边的项目售价至少都在5.7万/平米起步,甚至部分新盘已经在6万+的单价,因此这样的房价自然就是非常具有“杀伤力”。

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紧接着是大兴区黄村的中骏金辉·未来云城,位于南五环外,政府指导价5.9万/平米,但居然4.9万/平米开盘,“怒降1万/平米”。

该项目住宅部分的楼面价就高达4.3万/平米,本次4.9万/平米开盘,可以说是“直接裸奔”,对市场冲击非常大。

根据我们统计,2022年这样的“价格杀手盘”至少还有13个,它们主要分成以下几种类型:

第一种类型就是三年前已经出让的用地,到现在才开始出现的这种市场限竞房

第二种类型,主要是已期转现的,这个限竞房到现在目前拿出来卖,结果价格也是超低的,叫做“转现限竞房”。

第三种就是以前已经跟企业进行团购,但是没有谈妥的,现在拿出来在市场当中卖的,这种叫企业限竞房

第四种就是2021年新供应出来的,要么是新盘价格倒挂严重或者是地理位置非常优越的“新型共有产权房”

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【1】

东西城的“9万时代”

永定府单价8.9万

2022年“网红盘”

永定府位于永定府位于南二环永定门桥南500米,距离天安门4公里,紧邻8号线和14号线永定门外站。

华润携碧桂园、招商以38.4亿元的价格2017年拿下,溢价率不到1%。

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项目包括2个地块,住宅和商业独立分开,商办综合体约3万平方米,项目限高24米,预计均价在8.9万/平。

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前段时间,10月15日已取得规划许可证。

【户型图如下,向右滑动】

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90平三居

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140平四居

购买理由:

东城价格倒挂神盘,距离14号线和8号线永定门外站仅150米,稀缺小户型60平一居,总价540万起,东城永外学区,想上车的中心城区刚需首选。

【2】

二环边的“10万时代”

丰台万泉寺地块,指导价11万

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项目位于西南二环外,丽泽商务区东南800米,处于非常核心的位置。

北京建工+首开联合体以41.8亿元竞得,楼面价7万,指导价格11.2万,容积率2.5,限高80米,地块是中规中距的高层住宅。

购买理由:

与周边价格倒挂达2万多,周边1公里范围内昆仑域二手房13.5万,地理位置极佳,稀缺新房,靠近丽泽商务区核心,周边高薪产业众多,地区内改善上车首选。

【3】

三环里的“8万时代”

天恒学院里,单价8.5万

位于海淀区四道口学院南路与交大东路交汇处,北三环和北二环之间,位置绝佳。

项目2017年10月11日被天恒拿下,建筑面积不足2.5万平米,限价仅有8.5万/平米。

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项目有4栋住宅楼,并且限高60米,大致在17层左右,预计有238套左右。

户型面积80-126平,单价8.5万,总价660万起,预计将会在2022年中旬入市销售。

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【户型图如下,向右滑动】

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80平两居

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89平两居

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114平三居

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126平三居

购买理由:

项目位于海淀北二至三环中间,均价仅有8.5万,与周边二手房相比严重倒挂,距离大钟寺地铁站1公里妥妥的地铁盘,周边医疗、教育、商业配套十分成熟。

【4】

三环里的“8万时代”

丰台周庄子地块,指导价格10万

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地块位于西三环与西四环之间,地块体量大但较为分散。

懋源地产以43.34亿元的网上报价拿下该地块,溢价率1.02%,楼面价5.88万,指导价格10.6万,除了ZZZ-06地块是“共有产权住房”,其余住宅地块为纯商品房。

购买理由:


项目距离9号线和14号线约500-1000米,未来交通便利,价格倒挂,地块南侧的中海甲叁號院目前均价约10.9万/㎡,地块周边二手房价格在5万-8.4万/㎡之间。

【5】

海淀京昌路地块

指导价10.08万

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项目位于北四至五环之间,15号线北沙滩站北侧600米,京藏高速西侧,中国农业大学东侧,位置非常号。

项目由中海44.4亿+10%政府持有产权竞得,可售住宅楼面价约8万元/㎡,溢价率约6%,指导价格10.08万。

购买理由:

片区内稀缺新房,与周边二手房价格倒挂2-3万,地块北侧五环外的橡树湾二手房12.5万,东侧1公里的奥运村13.2万,项目价格优势明显,未来周边要引进一所名校。

【6】

华樾北京

均价7.8万

华樾北京位于朝阳望京,紧邻地铁14号线始发站善各庄站东南出口。

首开和金地联手拿下,项目分为南北两个地块,折合楼面价分别为楼面价40623元/平米和38302元/平米,限均价78148元/m²。

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项目总建筑面积:88000平方米,规划容积率一期2.5,二期3.0,绿化率30%,属于品质较高的住宅项目。

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户型主要是89平米的三居和143平米的四居,均为南北通透、户型方正、明厨明卫的户型。

【户型图如下,向右滑动】

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89平三居

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143平四居

购买理由:

项目位于地铁14号线善各庄C口,出站即达,距阿里总部约800米,是望京科技总部区规划唯一住宅十分稀缺,片区聚集超十万世界级企业创富人群,购买力极强,周边配套成熟,房价升值空间大。

【7】

金辰府

均价5.3万

项目位于北京昌平区定泗路北七家镇政府南的限竞房,东侧为未来科技城、临空经济区、望京科技产业园区,西侧是中关村科学城及永丰产业基地。

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项目占地面积6.7万平米,规划18栋楼, 1744户,主力户型为89㎡的三居、143㎡四居,精装交付。

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基本信息:

单价:5-5.3万

户型面积:89-143平

得房率:75%

容积率:2.4

总高:15层

交房标准:精装修

【户型图如下,向右滑动】

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89平三居

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143平四居

购买理由:

现房在售,下证快可积分落户,限竞房均价5.5,价格倒挂,靠近未来科学城,房价未来有产业人口支撑。

【8】

昌平北七家平坊地块

指导价格5.4万

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地块位于立汤路西侧,定泗路南侧,王府花园隔壁,附近都是成熟小区,居住氛围浓厚。

昌平区北七家镇平坊村04等地块最终被金隅+建工+首开以36.6亿竞得,指导价格5.4万/㎡,容积率2.2.,限高45米,未来基本是15层小高层社区。

购买理由:

价格不高,适合北部刚需、投资选择,靠近未来科学城,有产业支撑,未来有17号线支线。

【9】

龙湖天璟

均价5.75万

是昌平最后一个限竞房项目,位于北五环外,在朱辛庄地铁站的西南侧,北清路北侧。

龙湖朱辛庄限竞房地块,于2020年12月2日被中公拿下,2021年9月26日,中公教育发布公告,将51%股权给“龙湖开发商”。

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建设用地面积37445.056㎡,规划建筑面积142000㎡,楼面价:21161.97元/㎡,项目限均价5.75万/㎡,最高售价不超过6.33万/㎡,容积率2.8。

【户型图如下,向右滑动】户型过程稿—仅供参考

左右滑动查看更多

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购买理由:

昌平最后的新限竞房,均价5.75万,价格倒挂,投资首选,距朱辛庄地铁站400米,靠近海淀中关村,有产业未来有潜力。

【10】

紫金书院

即将入市的火爆楼盘

紫金书院项目位于昌平北五环回龙观霍营,距8号线回龙观东大街站约1.3公里,被称为回龙观三大神盘之一。

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紫金书院定位高端,低层洋房板楼设计,居住舒适度是非常高的,整个建筑为红砖校园风格,另外项目自身配建商业,30%的绿化率,容积率1.8。

户型主打105平三居和135平四居(户型图还没有推出,之后项目有进展会在群内即使公布,感兴趣可加入交流群),均为精装修交付,约1100户,整体为6-10层的纯洋房社区。

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购买理由:

昌平回龙观高端改善项目,品质极高,周边双地铁环绕,未来出门即地铁,紧邻人大附中昌平学校,15年一贯制教育体系,有优质的教育资源。

【11】

海淀西北旺永丰地块

均价8.3万

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项目位于海淀永丰产业园板块,海淀大悦城东侧,故宫北院东南侧,此次出让分成2块住宅用地,并配建2560平方米的幼儿园。

地块由华润和首开以44.95亿元竞得,楼面价5.38万,指导价格8.3万,2宗地块设定政府持有商品住宅产权预设份额为10%。

无公租房配建,没有套内70\90限制,容积率1.5,限高30米,预计为洋房社区。

购买理由:

项目均价8.3万,比周边的新房海淀幸福里8万+要便宜一点,性价比高,项目限高30米基本是10层左右的洋房社区,周边有郊野公园,舒适宜居。

【12】

石景山首钢地块

指导价格7.48万

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地块被中海以11.6亿竞得,须配建4000平保障房,未来住宅销售指导价为7.48万/㎡,楼面价3.7万,

石景山首钢园区1612-829地块,该地块被中海以11.6亿竞得,须配建4000平保障房,未来住宅销售指导价为7.48万/㎡,限高60米。

购买理由:

是置业首钢的最后机会,受冬奥会影响,周边配套陆续完善升级,周边更加适合居住,交通便利快速直达金融街国贸,城六区内改善可选,目前这个片区的价格已经接近8万,可以关注。

【13】

中骏金辉·未来云城

价格4.9万

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项目位于大兴黄村板块,紧邻地铁4号线黄村火车站800米,义和庄站900米,东邻北京大兴高铁站,一站接驳大兴国际机场、雄安新区。

基本信息:

总占地:约10.6万㎡

建筑面积:约26万㎡

价格:4.9万/㎡

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左右滑动查看户型图

购买理由:

价格超级划算,首期开盘降价一万,一公里范围内高品质完善配套,距离4号线义和庄站900米,南城稀缺地铁盘。

我们判断以上这13个项目,将是2022年北京最有价格优势,而且是最具杀伤力的超低价格盘。

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