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北京房价走势最新消息2021:北京房价会不会降?

本文集中聊北京新房价格。

这两天跟朋友聊天,发现如今北京市场的买房人,已经不是观望,而是“等”——等着房价下跌,然后再出手。

这种心态是可以理解的。

从目前来看,市场情形跟2018年的限竞房主体市场有点相像,都是供应井喷,都是观望。2018和2019年那会儿,开发商扛不住率先通过各种形式降价,今年会不会重复历史?甚至,今年是改善主体市场。相对于刚需而言,改善有更多的预算,他们没有上车的迫切,更加“等”得起。

所以,今年的改善客群们,有没有可能等到降价呢?

如果说是比地块指导价格低的价格,或者说是比9、10月开盘时拥有更大优惠的话,那是非常有可能的。

目前来看,大部分的地块都是按照指导价格开盘的,很少有低于的,因为光是指导价格卖,很多项目就已经是微利或者是亏本了。

当然,也有低于指导价格开盘的,主要是市场不好,同时区域内此前在售项目的价格距离新出项目指导价格有一定距离,新出项目有很大可能会考虑低于指导价格开盘,当然,这个比较少。

另外,就是临近年底了,市场不好,房企迫于业绩与回款压力,会推出一定的优惠。

一般而言,对于自住型买房人而言,不管是刚需还是改善,还是非常建议抓住年底这个窗口期的。

如果说要等一个比较普遍,或者说比较大幅度的降价的话,那应该非常的难了。

首先,今年的市场情况,跟2018年的市场,虽然表现相似,但是有着本质的区别。

2018年和2019年的市场,市场进入观望情绪中,一方面是现有供应的井喷与同质化。更加重要的原因是,后面出来的地块几乎都是同样性质同样价格的限竞房地块;同时,当时处于政府持续收紧调控的周期内,即使面对市场内大面积的亏损,政府的态度依然是坚决的打压;对于后市,开发商在短期内看不到改善的可能,所以果断选择以价换量。

但是,到了今年,最重要的政府的态度是完全不一样的。从ZY来看,已经释放了放松金融调控的态度,并且连续表态要维护“房企的合理利润”;从北京来看,依然秉持着“维持房价稳定小幅上涨”的主旨,二批次地虽然大量流拍,但是二批次地出来的时候,其地块附着的未来指导房价,相比于一批次地,是上涨的;所以,从政府的态度来看,是希望房价稳步小幅上涨,接下来,即使不会明显放松,但也不可能收紧调控。

此外,从本轮遇冷的原因分析,是针对房企和银行的红线政策,导致房企没有钱拿地,也导致买房人的贷款发放难;而20号左右来自央行、银监会官员的持续喊话,已经预示着房企和买房人的贷款不会再像以前那么难;再叠加马上就是2022年了,新一年的贷款额度出来了:眼看“卡脖子”的资金问题有所缓解,房企降价的动力就更低了。

最后,从目前北京新房项目的表现来看,降价意愿也不强。最明显的就是目前的渠道费用最高也不到2%。对于房企而言,在降价之前,肯定会有一个先行步骤——提高渠道费用。这既是没有办法的办法,重赏之下必有勇夫;同时也是一种默契,宁愿给渠道更多费用,然后让渠道通过返现给客户的方式变相降价,也不会直接降价。直接降价的负面影响太大了,加重市场观望情绪,让自己陷入被动。

或许有人觉得,房地产税就要来了,上海都出现了一次性甩卖90多套房的事情,北京肯定也会有。是的,应该会有,但不是新盘,也不影响市场整体,也就增加几条爆款新闻而已。

事实上,房地产税的推进,目前来看,反而利好北京这样的一线城市。持有环节开始征税了,你买老家还是买北京?当然,房地产税要来了,也警醒大家买房要更挑剔一点。

那么,什么时候买才合适?

这个问题,在每一轮市场下行的时候,都会被提出,其他城市不论,在北京,几乎所有的历史经验都是:自住的,随时买;尤其是在市场遇冷的时候,更加是绝好的买入时机,因为此时可以从容地挑选,甚至是跟开发商聊一聊付款周期、折扣优惠等。即使是买在2017年高点的,2019年也都结束了站岗。

然而,每一次遇冷的时候,买房人还是会提出这个问题,因为谁也不能铁口直断,说这一次也那样。所以,与其去做一些虚无缥缈的预测,还不如遵守一些被无数次验证过的北京买房“真理”——

1、普通买房人,不要想着抄底;几乎所有能抄到底的人,靠得都是运气;抄底成功的概率之低,远远不值得为其付出任何代价。

2、对于自住型买房人而言,一定要以至少5年为周期看得失,而放在这个周期来看,越早买越好,买得时候,房价不涨就是你赚。

既然年底很大可能会有优惠,已经买了的是不是亏了?不会,最多没有占到小便宜而已,换个角度看,先买的人可能更赢。

是不是一定要等优惠出现呢?也不一定,为了等一点优惠出现,错过了窗口期就得不偿失了。谁也不知道自己此时此刻拿到的优惠就是最好的优惠。

当然,也有可能是你下手了,但是接着价格有点小降,或者出现更好的优惠了。这个其实也不必觉得亏了。现在的项目基本都是一次性开盘,而且每套房之间也拉不开单价差距,你先买,差不多的价格买到更好的楼栋和楼层,对于居住而言,这个比一点优惠要重要的多。

回头看看前两年的限竞房市场,赶上买了的人,无论是什么时候买的,都是赚了,没有人会懊恼自己拿到的优惠比别人低;没赶上的悔之不及,损失大几十万。

这一波的改善也是一样,你买1000万左右的房,不要被十几万的利益左右了决策。

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