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福州保利天悦(福州保利天悦)

福州保利天悦(福州保利天悦)

本文是“首付系列”第12篇(关注、分享)

系列宗旨:以板块为基点,让不同预算的购房者,都能找到适合自己的房子。

知事心声:11年资深地产人,良心写作,独立发声,以切实帮助购房者解决难题为准则。

上一篇,咱们聊完了鼓楼区前三大豪宅产品,分别是阳光白金瀚宫、融侨锦江悦府、融信澜郡AB区【上】话说,福州鼓楼区品质豪宅,有哪些,又该如何选择?。今天咱们就继续把鼓楼区剩下的几个品质豪宅一并聊完吧,其实想想还是蛮感慨的,一个诺大的鼓楼区,一个并不缺乏购买力的板块,能够满足人们品质置换的楼盘却是屈指可数。这也就不难理解,东二环作为一个新兴板块,近年来为何能够异军突起的缘故了。但是同样的,如果你能在鼓楼区域内找到适合品质改善的楼盘,那么价值想必不会输于东二环。

01|楼盘推荐

1、金辉金茂鼓楼金茂府,新房,均价3.9万/m2

2、保利天悦2期,新房,均价4.5万/m2

今天咱们要聊的是两个大家经常对比的鼓楼品质新房项目,上篇咱们聊的是3个次新房,而这两楼盘都是实打实的新房,我认为这是居家改善的基本条件。与温泉小所谓的四大豪宅不同(盛世名门、凯旋花园、蔚蓝国际、紫荆花园),这些只能说是相对的豪,更多是在学区房的加持下,使得它们得以突破五六万的单价。而以上这4大楼盘,除了恒力城有中山小跟十九中的加持以外,剩下的3个楼盘都没有学区的背景,它们所体现出来的价格,都是市场的认可,和实打实的购买力支撑起来的价格,泡沫成分较少。

02|鼓楼金茂府

金茂府分两期开发,一期楼面积是23109元/m2,二期楼面价是19528元/m2,由金辉与金茂联合开发,从楼面价的表现来看,就决定了品质豪宅路线,否则利润便无从保证。结果很明显,一期在2018年领证开盘去化一直不错,早已验收交房,因为它符合豪宅的各项指标,比如纯商房,主打165、180两款改善大平层,低密度洋房设计,以及相对不错的地理位置,即便是2018年毛坯3万9左右也是去化一空。

但二期似乎就没这么幸运了,不仅被路网分割成了ABC三个地块,除了A区纯商房以外,B区都是安置房,C区总共6栋,其中2栋安置房,相比较之下,显然只有A区是符合品质豪宅的标注。奈何地理位置偏远,近三环,北面还存在着地铁线路、高架桥的噪音风险,一下子把二期品质豪宅的定位给拉低了,所以虽然同样定位3万9左右的价格,平层户型还附带了精装,可是去化依旧困难,有种高不成低不就的感觉。

要问能不能买?我的观点是花大价钱买安置房社区肯定没必要,但是A区有着纯商房的优势,如果后期物业管理得当,用实际行动把品质豪宅的定位拉回来,那我想这或许会是一个机会点,毕竟现如今花同样的单价,在鼓楼区估计再难找出第二个品质新房了,你认为呢?

03|保利天悦二期

该项目那就是实打实的品质豪宅了,2020年4月15日以27998元/m2的惊天楼面价,拿下了鼓楼区近百亩的纯商房地块,前面说过了,在鼓楼区想要拿到一块纯商地块,是多么稀奇的一件事,可保利他就是做到了。所以,同样的,只有定位豪宅路线,才是更为靠谱的选择,主打3款户型,135平、150平、172平,全部实行一梯一户的结构设计,统一高标准精装交付,开盘价4.5万/m2,物业费直接干到5元/m2。

并且由于限高令的影响,一改过去“超高层豪宅”的标准,比如上篇分析过的3个楼盘,普遍都是三四十层楼的超高层住宅,相比较而言,天悦11-17层的低密度设计,反倒显得有些另类了。能买吗,价格会不会太高了?其实经过这两篇分析完,我们会发现,鼓楼区的品质豪宅基本很少低于4万单价的,更何况还是这种全新的品质豪宅项目,外加精装修的价格也才4万+,说实话不算过分,并且首付款、税收也会来得更低一点。所以不要问我能不能买,我不是拖,我只想告诉诸位,鼓楼区未来很难再有这种产品了。

04|对比分析

群里有粉丝朋友曾私信我,保利天悦和金茂府这两者该如何选择?我给他的答案是,价格其实是最好的体现,去化难度就是最终的认可。保利天悦二期,只有说你吃不吃得消,能不能拿得到购房门卡,地段、稀缺、定位已经注定了它的不凡,而金茂府二期,对于真正高端改善人群并不适合,反而适合购买力适中的改善人群,不是金茂府愿意承担这样的角色,只是地理位置,安置房配比,认可度的偏差,无奈之下的选择罢了。

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