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西安房价还会继续涨吗(西安未来房价还会涨吗)

西安房价还会继续涨吗(西安未来房价还会涨吗)

#西安头条#5月份过去后刚进入6月份就看到了这样的一个消息#西安房价连涨60个月#,如果算上5月份的话,西安房价已经连续61个月连涨了!西安的楼市火热已经持续了5年了,尤其是从2018年后西安房价上涨幅度已经超出了很多人的预期。包括现在为止西安还面临着大量的“千人摇”、“万人摇”等情况屡见不鲜,西安楼市到底是真的缺房?还是投资客多?相信这个是很多朋友心中的疑问,今天就跟大家分享下我的观察。

西安楼市目前来看依然处于刚需阶段,造成这个结果的初始原因在于前几年西安率先开始实行“零门槛”落户,吸引了大量居民进入,受困于西安原本城区规划等影响,这部分人的住房需求至今没有能被完全解决

西安作为西北的领头羊,楼市在2016年以前一直给人不温不火的感觉。只不过随着关中原城市群获批,西安成为9大建设中的国家中心城市之一后,西安瞬间成为全国的焦点!一家独大的局面下,西安不仅仅吸引了西北地区甚至北方和中部临近省份的居民都开始向这里转移。毕竟西安的“软实力”在全国来说还是首屈一指的,比起中部的郑州、长沙等省会城市要好得多,起码未来子女不会有那么大的升学压力。

近10年来西安户籍人口走势图

如上图所示是近10年来西安户籍人口走势图,我们可以看到2016-2018年这段时间是西安户籍人口增长最快的年份!可以说在全国主要城市对于人口政策还处于模棱两可的时候,西安已经率先开始“抢人”了,结果也是显著的。短短两年时间,西安落户人数就增长了162万!根据最新公布的七普数据,西安2020年常住人口已经达到了1295万!别的不说,仅仅这162万新落户的居民相信其中不少是抱有买房定居打算的,按照人均50平米的住房需求,也就是说这162万落户居民需要的住房面积就超过了8100万平方米。这样的需求也是导致西安房价持续上涨的主动力,幸福里房产大数据显示截至到今年6月份西安挂牌销售二手房的均价已经达到了13082元/平方米。

西安楼市

那么近5年来西安实际供应的住宅商品房面积有多少呢?根据国家统计局统计的2016-2019年的数据显示,这4年时间西安实际销售的住宅商品房面积累计达到8410万平方米左右,也就是说这4年时间西安实际供应的商品房仅仅是满足了这部分人的购房需求(并不是居住需求)!大家不要忘记一点,期房一般都有2-3年的交付期,也就是说实际上西安房地产市场上还是有起码4000万平方米左右的居住需求缺口(如今交付的多数是2017年左右买房的那批)。

“劲”使猛了!这个是我对西安楼市现状的直接感觉,可以说西安自身在放开落户“抢人”的时候并没有做好准备,需明白稳地价才能真正稳房价

西安目前房价持续上涨的最大问题在于,西安不愿意放弃土地出让带来的巨大财政收益!在国内众多大城市早就推出“土地熔断机制”后,西安也只有西咸新区试着在今年4月份推出了“土地熔断机制”!房价高的基础就是土地价格过高,当西安出让土地价格频频溢价率超过140%的情况下,想要让西安房价“冷静”下来注定是不现实的。

西安

稳地价才能稳房价,这个基本逻辑需要搞清楚,西安房价要想冷静下来必须让土拍火热的局面冷静下来。西安是22个实行集中供地的城市之一,需要说明的是集中供地已经被证明不能降低土地价格!全国目前为止实行集中供地后土拍溢价率最低的城市是北京,溢价率低的原因也在于限地价!不过在3月30日西安出台的楼市调控政策中,其主思路却是“限房价、定品质、竞地价”,简单理解就是西安本身不愿意放弃土地出让带来的巨大财政收入,还希望开发商让利。最后的结果会是什么?已经有不少网友给出了思路“不卖毛坯房,卖精装房”,说白了购房者还在最后的买单者。面对“千人摇”、“万人摇”等局面,西安其实需要好好审慎出台的“意向登记制度”!从2018年6月25日推出的“商品房意向登记平台”,其真实意图应该是筛选真正的购房者和投资者!只不过当审核权限被下放到开发商后,一切都变了。大家可以随便搜索下“西安市商品房登记后悔了能不能撤销?”我们可以看到一个标准的答案“开发商核审前购房者可以根据个人需求撤销登记或者重新选择登记”!这里面就有一个“漏洞”,开发商集中审核后很容易产生“千人摇”、“万人摇”等局面。商品房意向登记平台是一个好东西,关键是如何发挥作用?建议效仿下上海。新房认购资格=(暂时)名下有房!上海购房者需珍惜名下购房机会连续61个月房价持续上涨,西安楼市降温让人看不到头!刚需在这里很受伤,西安要想真正留下人必须在楼市调控上下“真功夫”,楼市调控需要有自己的主思路

在上面分享西安近几年户籍人口增长数据的时候,我们可以看到在2019年西安户籍人口出现了接近30万的减少!常住人口与户籍人口最大的区别在于,落户的人在这个城市定居意向更大些,不愿意落户的常住人口其实更多是为了挣钱。毫无疑问,西安接近1300万常住人口中超过30%的人都有这样的打算,怎么降低这个比例?说白了就是控制好房价。

西安楼市

落户、买房定居对于中西部地区的居民来说还是主流思想,当一个城市房价过高的时候,自然会逼迫大家“出逃”。前些年热议的“逃离北上广”,这几年在西安等新一线城市也开始传开了!当一个城市楼市持续火热且没有停下来的意思的时候,资本追捧加上各种炒作就会纷至沓来。毫无疑问,西安就处于这个阶段,而且目前出台的措施似乎作用不大。西安这些年也效仿其他城市推出了限价房、共有产权房等,试图给予刚需一个买房机会,但是西安整个楼市对限价房的“观望”情绪很浓厚。如何在稳定房价的同时尽快解决居民的住房问题?西安需要明确自己的解决思路,造成开发商对“限价房”观望情绪浓厚的根本原因还是近两年西安的保障房政策变化太快,一直处于调整状态。坦白来说,西安如今的楼市调控思路始终给人一种“混乱”的感觉,到处学习的结果就是“四不像”。

综上,#西安房价连涨60个月#已经房价连续上涨61个月的西安确实需要拿出自己的姿态了,理清楼市调控的主思路!否则过高的房价总归有一天会逼迫刚需“出逃”的。各位觉得呢?欢迎在下方留言参与讨论。原创不易喜欢的朋友可以点赞、@勇谈楼市壹贰叁,更多优质内容继续贡献中。

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