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买了二手房想立刻卖掉(买了二手房想立刻卖掉是不是之前的税费)

买了二手房想立刻卖掉(买了二手房想立刻卖掉是不是之前的税费)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

总有人问我如何把房子卖出高价的,而且还是尽快卖掉。我一般都不回答,或者简单几句话就算了。因为这东西说起来很容易,但要想真正做到比较难,大多数家庭都是限于条件,根本无法实施。

一、

先说说一般都是怎么卖房的吧,基本就两种。

第一种是大多数,也就是要置换的家庭,还在正常居住的。那就无所谓什么方式方法了,中介约好了时间就来看呗。早中晚的都没谱儿,什么时候家里有人什么时候来。看的也就是个乱七八糟的日常生活,盆朝天碗朝地,孩子的玩具满地堆,各家都差不多。


而且有一些业主,也不知道哪儿来的那种莫名的优越感。可能是因为自己要升级置换更好的房子了,所以在面对只能买得起自己淘汰房子的时候,总有种居高临下的俯视感。可是顾客是上帝啊,你是要赚人家的钱的,这种态度能赚到吗?

第二种,不住人的空房子,钥匙委托给了中介,随时看房是他们的事儿,完全大撒把图个省事儿。这一般也两种情况,一是完全腾空的,就是个家徒四壁的毛坯房,所有的缺点全暴露,绝对的坦诚相见。


另一种基本都是出租屋,虽然有家具什么但也都是破烂儿,装修更是毁的不行了。看房人一进屋先得琢磨怎么扔东西,更得琢磨装修费是多少。前几天有个业主说他的房子不好卖,发过照片一看,竟然把家具电器的全用白布给盖上了。那您这是想不想让人家看啊,戴着口罩墨镜的相亲合适吗?

二、

弱弱的问一句吧,卖房子谁最专业?

一般人的直接反应就是中介呗。不对,他们只是个中介,就是牵线儿的媒婆儿,自己都未必有过房子,能有什么太多的经验?老业务员还行,见识多经验足,刚入行每没两年的那些,其实就跟个商场的迎宾没什么区别,顶多是个传声筒。

真正专业卖房的只有开发商,只有售楼处的营销总监,那才是天天摸爬滚打在一线,谙熟各种套路和人性的高手。

别以为开发商就没有中介费,其实这就是营销费用,所有楼盘全都有。中介费才不过最高2.7%,而楼盘营销费至少3%起,高的能到5%,商业地产甚至10%都不新鲜。花这么多钱的目的是什么,不就是卖高价吗?

不过这说的都是当年了,现在政府限价,再高也高不了什么。所以开发商的重点已经转向怎么节约成本了,省下就是赚到,那产品质量换利润。

三、

那开发商怎么卖房?

第一步,广告。极尽渲染夸张之能事,先把人忽悠过来再说。

第二步,售楼处。殷勤接待无微不至,套路满满全是忽悠,讲沙盘说未来天花乱坠,没一个步骤是多余的,连音乐都是为了配合销售。

第三步,样板间。装修家具电器和配件全都是定制,在加上售楼员的讲解,目的是什么?带入场景,让你觉得这套房就是你的了。

第四步,逼定。各种方法吧,但目的都是让你感觉不买就是错过,错过就是罪过,不怕你不买,就怕你不来。

第五步,砍价。肯定有各种促销,目的也直戳人性:人们买的不是便宜,而是占便宜。

第六步,签约。这就不聊了,新楼盘和二手房差别较大。

四、

那一步一步来吧,说说我是怎么卖房的。

1. 广告。


现在的平台已经挺好了,有的也留出了业主自荐的板块,就看你是否利用了。我是肯定不放过任何展示窗口的,而且要充分利用这几百个字,别嫌麻烦就给浪费了。什么地段配套的都不用写,那些是中介的事儿,买房人自己也会了解。你所说的就是自己房子与众不同的地方,要让人产生不买也得来看看的想法。


方式各有不同,根据自己的房子来写。比如我前些日子帮人卖套学区房,写的是:陋室虽小,总价不高。但是却陪伴孩子温馨的渡过小学初中,如愿考上了**重点。此房只转让给愿意为孩子教育付出努力的家庭,因为这装修和布置都是请教育专家设计,整个书房完全为学习打造,不仅符合儿童的成长需求,连灯光都是能根据不同学科的学习特征来调节的。屋中的全部设施都留下了,包括电脑,里面存了历年高价买来的精选学习资料,还有能辅助学习的音乐。希望能帮助有缘的学子也能金榜题名。


另一套房,实在没什么特殊的。那就把玄关弄了弄,再摆上挂上一些东西,号称这是请知名风水师设计,并请高人开光。业主在居住的这几年里顺风顺水,升职加薪事业有成,所以才升级置换。买不买房无所谓,欢迎有缘人来参观,福气送给所有看房人。


大概就是这么个意思,我也忘了具体怎么写的了。目的就一个,买不买的让你产生好奇,想来看看这套房怎么个与众不同。不怕你不买,就怕你不来。

2. 售楼处。


二手房哪儿有什么售楼处啊,其实就是中介的门店。人家手中这么多的房,凭什么推荐你的?那就一点让他们觉得好成交能赚钱呗。


找大中介独家代理是必须的,否则归不到A类房源。价格高低其实无所谓,反正都是能砍价。前提是让中介知道这个业主的房子好,人也好打交道,有希望尽快赚到钱,那他们才犯的上帮你的忙。


至于怎么忽悠,一方面是他们的事儿,一方面也是业主的事儿。地段儿配套什么的还是不用管,中介比你专业。你的工作就是编故事,编能让中介快速记住,而且愿意去传播的故事。


比如业主急于卖房,因为想买的也已经要签约了,所以价格好谈。再比如这套房的装修好维护的也好,能省去很多的麻烦。还有就是风水运气等玄幻的事情了,反正谁也不知道真假,但越是八卦才越勾引人。没人爱听枯燥的东西,卖的不是房子,而是希望与愿景。

3. 样板间。


只说理想状态吧,能不能做到是自己的事儿。反正我卖房大多都是不住人的,这样才方便保持氛围。卖房前的小装修是必须的,该修整的都别落下,这房子就是样板间。


家具电器太破了就扔,反正也不值几个钱。当然也别买新的,二手市场或闲鱼上挑。装修完了也得轻微做旧,有生活痕迹才能像真的,太新就露馅儿了。


布置完了贴标签,放在贴在所有家具电器的隐蔽处,要一眼看不见,稍微一找能找到的地方。写上家具多么耐用,电器多么安全,当时多少钱买的使用状况什么的,如果有发票,有利于自己的就附上,没帮助的就算了。细到连窗帘都得写上是什么材质,几点钟什么情况拉上打开才合适,多长时间拆洗一次,用什么洗衣液送到哪家洗衣店。


当然还有装修,墙壁地板用的什么材质多么环保耐用等等,价格档次怎么维护都列上。别怕麻烦,这不仅是你付出了沉没成本,也是让看房人同样的付出,包括中介。让他们知道的信息越多才越有信心成交呢。


房子的整洁别过分,弄得跟酒店似的就不合适了,谁都怕被刻意的安排。生活气息才能让人产生代入感,也就是进入场景。厨房灶台旁放个碗筷,卫生间或洗衣机上堆件衣服,垃圾桶里得有垃圾才是生活。沙发的靠垫别太整齐,餐桌的椅子得拉出来一把,能让他产生坐下观察的欲望才更好呢。观察角度不同,能安排更多的传导信息。


房子里的布置看自己,最好摆上能讲故事的由头。比如年轻时的照片,方便痛陈革命家史,当年自己多么穷,住进这套房之后怎么发达的,你的成功就是他的希望。相当于交接班,使命愿景价值观得继续传承。


学区房那就更得注重书房了,什么孩子的奖杯奖状都摆上,没有的话自己想办法淘,反正谁也不知道真假。书架上必须有书,桌子上都得有个翻开的本儿。从学校教学到怎么补课,能忽悠的全忽悠。人家买的是孩子的前程,这套房子相当于送的。至于升值什么的倒别当重点,太俗太直接了不好,心领神会就行了,注意领会精神。

4. 注意点。


卖东西其实都差不多,扬长避短。扬长好办,关键是避短。比如房子如果采光不好,那就别白天让看房了,约到晚上,好坏谁看的出来。离学校太近就约到周末,只提离得近,不说有多吵。离道路近的也一样,尽量避开高峰期。电梯房梯户比高的更得注意,就别在下班的点儿等电梯了。户型小的就得东西少,该扔的家具别心疼,真没多少钱。


再一个就是态度,不卑不亢是原则,千万别装北京大爷。人家是来看房的,不是受教育来了。所有的介绍都得扣个主题,就是要让看房人产生住进来的欲望。上来就让他想想将来会怎么布置,就当这房是自己的了,那“禀赋效应”才能起到作用,卖东西都得用点儿心理学。


还有一个就是“聚焦”,就说自己工作忙,让中介一次性多约几组客户同时看,刻意的制造抢手紧迫感。这不用多说,中介经常这么干。其实这就和开发商的集中开盘一个道理,人越多才越有气氛呢。人都是从众的,很容易被周边的人影响,尤其是意见领袖。

如果是我自己卖房,基本都会弄一两个托儿,充当的就是意见领袖。就数这俩的问题多,问的还专业,替别人把该问的都问了,不该问的也问了。当然哄抬物价的也是这俩货,要不然其他人不着急。

5. 逼定。


让中介传达你的再次信息。人们买的不是便宜,而是占便宜。第一次看房的时候就要鼓励他多拍照,然后在逼定时才能让他会看以加深印象。说辞不能一次性都说完了,得给自己留下筹码。


具体的损招儿不说了,得传播正能量。自己琢磨吧,目标就一个,要让他感觉占了便宜。而且尽量让看房人多来几次,增加沉没成本的同时让他多了解信息。

6. 砍价。


买家的最佳策略就是卖惨和独白,最后一招拿现金砸。卖家其实也没什么新鲜的,除了价钱不轻易降之外,最佳替代就是送东西,赠品。送桌子送凳子送空调,捎带手送周边的健身卡美容卡,得让人家觉得超值才能真掏钱呢,还是占便宜。


最后才是降价,那得是对方熬得快崩溃的时候。谈判到最后拼的就是个意志,谁熬不住了谁先投降。

7. 签约。


这其实没什么说的,中介的事儿。建议就是善待中介,人家才是真正的专家,在推荐和砍价时能起到更大的作用。还是这句话,中介没有立场,也不会向着谁,能成交才是他们最大的追求。


那怎么能让他们帮着卖高价,多给钱呗。能找个经验足的老员工最好,承诺多卖钱就额外给提成,有钱能使鬼推磨。

8. 总之吧,卖房别怕麻烦,别摆大爷的架子。这年月钱难赚屎难吃,轻轻松松就能卖大钱的年代过去了。就算是行情好的抢房时期,稍微麻烦点儿或许也能多卖出几个点。而在北京的高房价之下,一个点就是几万十几万啊。卖任何东西都是做生意,想多赚钱就得动心眼儿别怕累,毕竟大多数家庭还没到这么有钱任性的地步。

仅供参考。

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