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福州大名城(福州大名城属于什么区)

福州大名城(福州大名城属于什么区)

今天下午2点举行了福州2021年的首场土拍,今天也来聊聊这场土拍,总结一句:旱的旱死涝的涝死。

未达预期的后屿地块

2020-01号宗地:后屿片及周边地块旧屋区改造项目地块一,出让面积:93.63亩,容积率:2.04,纯商地块。

结果:中海以25.58亿拿下,溢价率23%,可售楼面价21267元/平米,地块要求全装修比例60%以上。首幅出让地块,限价27亿,没有触发限价。

分析:预告的时候对于这个地块预期还不错,但是从拍卖结果来看并没有达到预期,虽然设置了限价和竞配,但是拍卖过程,房企举牌频率也不高,最后并没有触发限价。对于地块而言,由于没有配建保留了纯商的特色。地块由于面积较大不规则,开发来说有一定障碍。对于楼面价2w1来说,目前晋棠府分栋安商房备案价已经3w,对于楼盘而言带装修之后,备案价估计最少3.3W以上。

当然目前后屿区域也是东区最不被待见的区域,东边规划工业园,旁边一片大工地和老房龄楼盘,整体的的预期不太高,至于后续的晋安湖、三创园能否带动这里,不确定性也较大。

泼冷水的五四北纯商地块

2020-02号宗地:斗顶新苑项目出让地块一,出让面积:72.86亩,容积率:1.72,纯商地块。

结果:金地以底价6亿拿下,溢价率0,可售楼面价8460元/平米,金地来榕的首幅地块。

分析:相对于其他地块,位于郊区的斗顶明显没被开发商重视,仅一家报名,所以底价成交,8千的楼面价配合纯商低容积率定位,高速路对望的五四北战坂区域,目前不少纯商楼盘售价在2.6W左右,斗顶该地块的低成交价,不知道对于五四北已经库存难卖,是否又要浇一盆冷水。

最受关注的东二环纯商地块

2021-03号宗地:横屿组团收储地HL-I-7地块,出让面积:71.13亩,容积率:2.21,纯商地块。

结果:厦门建发以最高限价26.59亿+配建34020平米限价商品房拿下,溢价率30%,可售楼面价26283元/平米,建发东二环继续加码。

分析:今天最受关注的地块,举牌非常频繁,没多久就进入竞配,最后变成建发和融创的争夺,建发也是势在必得,最后以3w多平米的竞配拿下。对于这个地块,直接对比就是去年的建发地王,2W8楼面价,配建3000平米公租房,目前宣称要售价4.5W。对于今天这幅,区位差别不大,但是31%的建筑面积被拿来做限价房,后续的影响不小,不过从克尔瑞的可售楼面价计算,并没有超过地王。

当然对于建发而言,拿地有时候也是异常疯狂,淮安的榕墅湾就是例子。虽然不少人认为东二环售价会被继续推高,但是个人觉得动力不会太强,当然好消息就是福州的人才房终于可以选择东二环,而且选择面还不少。

价格近地王的金山小地块

2021-04号宗地:金山片区旧改地块七,出让面积:17.84亩,容积率:2.3,纯商地块。

结果:大东海以最高限价5.07亿+配建1500平米自持租赁房拿下,溢价率30%,可售楼面价22975元/平米。

分析:东二环火热结束后,位于金山绿轴的小地块,融创在上一场输给建发之后,直接不多久举出限价,可谓气急败坏。最后竞配大东海拿下,楼面价高达2.29W,虽然没有突破去年大名城的地王价格,但是差距微乎其微。

对比而言,地块面积过小,配建也不少,优势在于离地铁5号线会更近点,大名城的地王项目地块面积和地形都比较适合开发,所以从目前看该地块性价比并不高。当然拿地的还是在福州遍地开发安商房的大东海,虽然近期更换了总裁,后续的操盘依然值得商榷。

令人唏嘘的江南CBD地块

2021-05号宗地:江南CBD出让地块一,出让面积:101.79亩,容积率:1.4,纯商地块。

结果:中设天骏以底价6.96亿拿下,溢价率0,可售楼面价8279元/平米

分析:位于江南CBD百亩地块,唯一没有限价的地块,结果以底价成交令人唏嘘。地块处于江南CBD中北部,配建商业、养老、社区服务、车位等不少,同时还有古建筑,对于后续楼盘的开发有较大阻碍。不过楼面价仅8千,确实有点出乎意料,价格与斗顶基本没有差别,不知道对于目前江南CBD,甚至整个城南的在售新盘是否有一定冲击。

久旱逢甘露的奥体小地块

2021-06号宗地:奥体周边收储地块十一出让地,出让面积:6.95亩,容积率:2.0,纯商地块。

结果:正祥以1.88亿拿下,溢价率19%,成交楼面价20289元/平米

分析:位于奥体的小地块,从拍卖过程来看相对平稳,对于奥体而言2年没有地块拍卖,可以说久旱逢甘雨,不过对于近7亩的地块也仅仅是场雷阵雨。

对于地块而言,在奥体隔壁,周边存在地铁5号线和飞凤山公园,算奥体腹地。对于地块的楼面价而言,超过2w对于奥体在售新盘好歹是个好消息,毕竟目前板块整体遇冷,如果再底价成交,将是难上加难。

继续加码的东二环安商地块

2021-07号宗地:横屿组团L07出让地块,出让面积:49.13亩,容积率:1.5,配建1万平方米安置房

结果:厦门联发以6.47亿拿下,溢价率23%,成交楼面价13168元/平米

分析:位于东二环前横北路以东的安商地块,厦门联发继续加码,去年拿下隔壁2020-66号纯商后,继续拿下一幅,与建发如出一辙。后续可能两幅地块会联合开发上市。当然对于这个区域,已经没有太多东二环红利,加上周边不少安商房,后续的上市有较大压力。

热点异常的五四北100%安商地块

2021-08号宗地:斗顶新苑项目出让地块二,出让面积:36.37亩,容积率:1.8,配建100%安商房

结果:福州盈富摇号方式以最高限价3.41亿拿下,楼面价7813元/平米,回购价14060元/平米

分析:同样位于斗顶的地块,在2021-02号宗地隔壁,但是从参与度来说天差地别,地块是百分百安商房,由于限价与回购价有6000的差价,所以参与度不错,最后进入12家企业进入摇号。对比隔壁的纯商地块,仅仅一家拿地,从市场来看,高配比安商房,反而对于拿地开发商而言更显轻松,如果从楼面价对比来看,隔壁的纯商,售价1.5W也基本可以保障成本。

土拍总结

对于2021年的土拍来看,两级分化有点严重,虽然在做了限价和竞配压制,但是从拍卖来看,整体的热度其实并没有非常高。触发限价的仅东二环建发、金山大东海、斗顶安商房,其中江南CBD、斗顶都以底价成交,其他地块的溢价率也在合理范围。

从拿地的风格来看,建发,联发都在去年拿下的地块隔壁持续加码,不过这种现象也很常见,比如五四北的三迪、旭辉、东二环的大东海晋棠府、蓝光星珀。当然从加码的情况看,建发下的成本是非常大,当然这在场土拍里面始作俑者的当属疯狂抬价的融创。

最后这场的土拍,也标示着配套不错的区位地块依然是市场追逐的方向,外围的大地块反而不被看好,所以对于购房者而言,如果考虑保值可以参考市场拿地的热度和方向。

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