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深圳楼市价格(深圳房价2021最新价格走势)

深圳楼市价格(深圳房价2021最新价格走势)

7月马上来了,社会主义先行示范区给深圳人民送了份大礼!

国家统计局月中公布了上个月的70城房价数据,其中的数据显示:

深圳的二手房房价,跌了!

但是,跌幅环比只有0.1%!而且还是深圳连涨23个月之后,2年来的首次下跌!

这份“大礼”,我都不知道它是拿来让人开心的,还是拿来恶心人的。

对于这个数据,有不少人质疑,也有不少人嘲讽。

但是,老实说,如果你认真了,那么你就输了!

因为,这个数据,本身就是一个大锅饭数据。

去年到今年年初,深圳房价疯涨,但在70城房价公布的数据中,深圳月环比最高涨幅只有1.7%。

从这就能看出来,统计局这数据根本不代表真实市场,它的真正功能是传达信号,而它传递的信号无非就是两个方向:

数据涨了,就意味着真实市场已经在大涨;

数据跌了,就意味着真实市场可能在大跌

当下的深圳市场信号,明显是后者。

要搞清深圳的房价走势,有三个现象要注意。

第一,先看具体的价格。

在二手房指导价政策执行之后,深圳的具体房价就成了谜,没有报价,也没有具体的成交价,具体的房价数据也就无从获取。

但从业主的市场报价来看,业主的价格预期在下调。

图源:中原地产

根据中原地产6月份的最新数据,深圳不少板块的业主报价的下调幅度已经很大了,像洪湖的业主们下调幅度就已经达到9.1%。

具体到各个楼盘,各个片区的降价案例就更多了。

比如之前我们的文章中说过,大鹏的一套别墅,降价630万无人问津;

比如深圳北的莱蒙水榭五期,有一套房源业主以低于年前成交价160万的价格卖房。

比如最稳的深圳湾,也有不少房源在降价:

汉森吉祥龙89平3房户型,近两周降价170万

三湘海尚173平4房户型,近两周降价70万

恒裕滨城二期83平3房户型,近两周降价180万

再比如西丽,最近宝能城一套房源1300万的成交价,比之前的成交价也低了100万。

如果只有一两个降价的例子,你可以说是巧合,但这么多房源、这么多区域都开始降价,那就绝对不是巧合,而是已经形成的趋势了。

看完市场价格,如果还是觉得觉得这只是个别区域现象,不够有说服力。

那么你就要看第二个现象——成交量的变化。

2月份208政策之后,深圳二手房成交量就开始低迷。

从3月份开始,深圳的成交量连续下跌。

5月份的成交量,更是跌到了3027套,创了26个月以来的新低。

深圳楼市的成交量,有一个荣枯线,低于5000套,楼市就属于冷淡。

现在深圳一个月的成交只有3000出头,已经远低于正常水平。

更值得关注的是,6月过去的这3周,周成交量同样低迷,分别只有784、704、713套,相信在6月份结束后,成交量预计不会突破3000套。

这说明,深圳二手房的成交量依然在下降,楼市热度还在持续降温,没有热度支撑,房价肯定是绷不住的。

除了量价齐跌之外,还有第三个现象,那就是法拍房数量的激增。

自从208政策之后,每个月法拍房数量都超过200套,远比去年同期多。

法拍房数量增加,和现金流密切相关,现金流又和金融有脱不开的联系。

调控之后,信贷收紧,对绝大多数买房者的资金打击很大,许多人失去了利用杠杆撬动资金的能力。

这会带来两方面的问题。

一方面,是一部分人拿不到资金,钱进入不了楼市,资金流动性下降,需求随之下降带动房价下行;

另一方面,那些有房者的资金链断裂,债务问题、财政问题集中爆发,导致大量房产抵押物进入市场,最后成为远低于市场价的法拍房。一旦数量成规模,也会带动房价下行。

因此,追根溯源之后,你会发现法拍房数量增加这个现象本身,就是房价下行的体现。

总结这三个现象,我想事实已经很清楚了,深圳楼市确实已经开启了下跌行情。

早在之前的文章中,我们就已经多次预测深圳楼市会下跌。

当时做预测的时候,确实有很多人不认可,不过当时深圳房价强势了这么久,又没有市场价公布,大家不认为会降,也可以理解。

但事到如今,如果你还是不信,还是认为深圳房价没有跌,那我就无话可说了,因为我实在是叫不醒一个装睡的人。

进入下跌期的深圳,这一次会跌多久?又能跌多少?难道就只能跌0.1%?

要解答这些问题,需要以史为鉴。

过去十年,深圳有两次大的房价下跌期,分别发生在2011-2012年的以及2016年

第一次下跌:

2011年-2012年这一次下跌,源于2010年到2011年的两次调控,首先是2010年9月的限购令,房价开始波动;然后在2011年7月,深圳出台了二手房核定计税政策加强调控。

两次调控之后,深圳房价开始进入下跌期。

从下图中可以看到,虽然中间有一些波动,但从2011年7月开始持续到2012年4月,整体房价是明显下降的,下跌期长达10个月,下跌期结束后就是2年多的横盘,2015年开始大涨。

这一次下跌,房价从20597元/㎡降到18690元/㎡,下降幅度大约为9%。

第二次下跌:

2016年这一次下跌,也是源于调控。

2015-2016年楼市大热之后,深圳先后颁布325新政和104新政,非深户买房的社保要求从1年一路提到5年。

而这一次下跌期,从2016年3月发布调控开始,到2016年11月,贯穿了两次调控,持续了8个月。下跌期结束后,同样是接近两年的横盘,直到2019年才开始持续上涨。

刚开始跌的3月,深圳均价为54388元/㎡,11月最低点时价格为48193元/㎡。房价下降幅度达到11%。

总结前两次下跌,你会发现,深圳的房价下跌期基本在9-10个月,降幅基本在10%左右,而且下跌之后,都会有两年的横盘期。

根据这些经验,再回来看这一次下跌,走势就更加清晰了。

相比之前,这一次下跌期的调控,购房资格要求更严,二手房指导价对首付要求也更高,再加上信贷收紧,可以预见的是,这一次深圳的调控对房价的影响肯定会比前两次更大。

因此,这一次深圳的下跌期不会低于10个月,也就是说,今年年底前,都会是房价下调期。至于下跌幅度,大概率会在10-15%左右。

下跌之后,房价两年左右的横盘,肯定少不了。

面对深圳房价难得的下行期,购房者能做什么?

下面说说我的几个建议。

第一,对刚需客而言,最好的机会是打新。

当下的打新积分政策,社保累计时长被限制,对真无房户会比较友好。

不过在此之前,那些稍微有些热度的楼盘,入围积分至少也要60分左右。

而且,现在的新盘都是扎堆上市,刚需打新只能多选一,机会成本很大,万一选择打新的盘打不成,就同时失去了其他楼盘的打新机会。

因此,刚需在打新之前,一定要掂量掂量自己的积分实力,如果积分较低,就尽量避开热盘,相比大热盘,那些竞争不那么激烈的新盘,机会还是很多的。

至于二手房,最好先不要碰,如果有置换需求,建议等到年底,一定要现在买,也不要买入此前涨幅很大且涨幅过快的板块。

这里所说的这些板块,主要集中在西部,在整体房价下跌的情况下,它们肯定还会有降价的空间。

图源:买房之前

第二个建议,无论是买新房还是二手房,一定要重点关注资金问题。

信贷收紧之后,深圳对购房资金资质的要求越来越高,任何一笔外来资金都要严格审查。

因此,如果自身资金不足,需要其他人打钱的话,最好提前半年甚至一年准备。

强调一点,如果是其他亲朋好友这些非直系亲属打钱,最好的办法就是先把这些资金打给父母账户,再汇给购房人账户。

第三,如果没有购房名额,一定要注意养社保。

深圳接下来入户政策会收紧,想要入深户会越来越难,加上现在假离婚、假结婚这些骚操作被封,未来深圳的购房名额肯定是越来越难搞。

在此之下,社保的重要性就凸显出来了。

此前,715政策对深户和非深户获取购房资格的要求如下:

深户居民家庭、成年单身人士(含离异)在购房之日前3年内出现社保断缴但不超过3个月(含3个月)的,如在购房之日前3年半内累计在我市缴纳社保满36个月且符合其他购房条件的,可以购买商品住房;

非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)在购房之日前5年内出现社保断缴但不超过 3 个月(含3个月)的,如在购房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60个月且符合其他购房条件的,可以购买商品住房。

总结一下,就是断缴3个月以内,要往前追溯半年的社保缴纳情况;超过3个月,就会失去购房资格。

一旦断缴,购房资格就岌岌可危,因此,及时关注社保情况,就变得十分重要,尤其是那些个人缴纳社保的朋友,更加要留意。

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