您的位置 首页 买房问答

要不要买车位(要不要买车位)

要不要买车位(要不要买车位)

凑巧的是,最近一周内,连续有两个朋友来咨询要不要买车位?

这话,一方面是社会秩序开始复苏的标志,

另一方面,不管冷启动还是热启动,至少证明楼市也开始如常化。

今天,我们谈谈车位。

一、 车位现状:一线城市的车位,不仅是需求更有期待

首先,本着对客户定位的原则,要以这两位来找我咨询的朋友寻找共性:

其一,两位朋友,家里都有私家车;

其二,两位朋友,都处于“刚买房&正交房”的状态。

其次,两位朋友最大的不同点在于:

一家在市区的三口之家,自住;

一家在郊区的目前出租,养老备用。

既然他们对车位有真实需求,为什么还要纠结呢?

无非有二:

一是车位可买可租,两者哪个更划算,这是刚性需求之下的理性选择;

二是“对车位有其他的期待”,即买下来如果还能增值,那岂不是更好?!

那么,今天的车位现状如何呢?

或者说这个命题直接讨论的就是加定语:【一线城市的车位现状如何?】

(一) 以上海为例,一线城市的车位永远稀缺

纵观上海楼市发展的历程,在关于车位配置的参数方面——“保持着与时俱进”的态势,也就是说这里面有三方面的潜台词:

(1)早期的社区,车位配置肯定是绝对倒挂的

(2)最近五年左右的次新房开始在这方面得到缓解

(3)高端社区比中低端社区,车位供给要充足

新买房的业主,这两年社区的住宅套数和车位比,基本已经可以大等于1,抛开“一家有不止一部车”的需求,车位作为投资属性已经当仁不让了。

(二) 车位价格梯度分级的背后,是“地段赋能车位”

上海车位的稀缺,其实不是一天两天了,不仅是社区因为“之前住宅批复参数的原因”,导致某些社区的车位紧张(紧张到什么程度,在此省略1000字)。

在这个过程中,也有人看到了其中的商机,开始讲车位作为一个产业来独立运营,但因为尚未形成气候,局部的纾困还是不能掩盖“上海停车难(和贵)”的社会问题。

从当时到现在,车位的最大不同不仅在于参数适当放开,主管部门认识到车位需求的问题,还有一点——上海车位的地段级差,开始拉大了。

以2014年为例,当时上海内环、中环和外环的(社区)车位售价,虽然也有级差,但和当时的房价级差相比,车位价差是含糊的甚至是大锅饭的。

从内环30多万、中环20万即可,外环甚至可以小于六位数搞掂一个车位;

但如今这种“酌情”现象已经褪去,内环60万+(上不封顶)、中环逼近50万,外环都要20万+,与其说车位在和房价挂钩,不如说车位在和地段共命运。

车位和地段挂钩其实合理,因为:同样的几平方,不同地段的价值截然不同。

至于车位分人防与否导致有无产证,这些微观数据反而因为具体到价差、权证属性而显示分类投档的特征,反而没什么研究意义。

车位,特别是一线城市的车位——值得买、(不说必须)但有必要买。

接下来,说一个真实的极端案例,想必也在不少C2C端的买房中凸显。

二、 车位案例:“房+车位”在二手市场更畅销

2020年有个朋友告知了一件事,他位于闸北区(如今已经贵为静安区)的房子要出手,但是久久无人问津,考虑到当时的上海楼市,还没有2019年的“小业主价格开始松动”迹象,市区房子只要跳价不是太过离谱,还是供需比较顺畅、和谐。

那位朋友的房子一直“嫁不出去”,他也试图调低价格,依然没有起色,后来还是中介告知实情:有客户看中房子,但因为没有车位所以最后放弃,连洽谈和砍价也不必了。

朋友是个行动力主义者,后面的事情可以想象:马上搞掂了车位,马上就卖出去了,价格还不错。

事后复盘,朋友讲到自己的魄力——因为要补一个车位用于“房+车位”的出手,很是被上家宰了狠狠一刀:差不多以今天的“内环车位价格买了个中环的车位”。

上述案例说明什么?

(1) 至少在二手房市场上,“有无车位”成为房子出手的重要卖点;

(2) 一旦为出手房子而去“补一个车位”,要做好溢价准备且少有还价余地。

(3) 今天买房子需要提前布局未来的“逃跑路线”,车位是其中考量的一环。

“房子是房子、车位是车位”的割裂,已经被扔进历史;

“房子和车位”不仅是关联的,甚至在做购房预算时,应该同步列项。

也会有朋友逆向思维,比如“因为买房买车位”,到时候抛售因为总价更高而拖了成交的后腿,如果因为楼市下滑导致出现这种“分开卖”的局面,岂非作茧自缚?!

那就要结合今天选房的大背景来综合探讨:

1、 这个区位的房子,未来市场前景和钱景如何?

2、 这个区位的车位,未来的稀缺和饱和性如何?

可以把两个问题结合考虑,也可以分开判断,但因为“同一地段”,房子和车位的趋同性相对较大,剩下的就是定价,或者说“各自定价”问题了。

回到第一段落:我那两位咨询是否要买车位的朋友,他俩的“两个共性一个不同”在实际操作中,是基本趋同?抑或还是可以分别处置?

三、 车位决策:具体出手与否,要做一轮自测的客户定位

其实,就是这两位朋友的“一个不同点”,决定了我给出截然不同的建议:

对“住在市中心的三口之家”而言,车位首先是刚性需求、其次要考虑日后房子的出手,但上海市中心动辄“1000万”的总房价,对有实力接盘的买家而言,1000万和1060万(假设车位60万),差别不大,甚至没差别。

所以,建议可以买,而且是事不宜迟。

对“买在外环外的三口之家”而言,目前在市区有房子,前者更多是投资或者以后给父母养老用,因为市中心那套相比而言,总归是第一居所,不论是今天的需求,还是未来——承接了孩子可能的居住选择。

结合其“目前出租”的状态,显然业主对该套房源的投资属性大于居住属性,那么——

(1)那套房子本来不是为了自用;

(2)房子主要用来作为财务手段;

(3)外环外的停车相对管理宽松。

所以,(给那套房的业主建议是)车位可买可不买,根据意愿和现金能力自定。

因为有“一对一”的购房相关问题咨询,如果本着负责态度,的确应该把相关情况、意愿等细节问题尽可能了解,才能有针对性地做出“经得起推敲”的建议。

在“一线城市车位值得购买”的大原则下,也要根据具体用途、处置设想,结合区域、房价(车位价格)、停车选择等方面进行综合考量。

就像“一线城市房子永远稀缺”,但不能要求一个不具备购买力的人举债而入;“一线城市的车位也会稀缺”,但也不能要求“为车位降了地段”的本末倒置。

同样的逻辑,在“房子的钱景”并不看好的三四线城市,车位要不要买,也是建立在“谨慎购入”基础上的具体问题具体研究,而非——绝对不能买。

车位的不确定性,在于未来住宅建设的批复参数进一步调整,但结合一线城市的用地进展,以及公共区域就近“变身车位”的可行性而言,大基调还是购买。

车和人之间的关系,站在人的立场上是就近停泊原则;

站在业主的立场而言,是内部消化原则。

只要“暂时找不出舒缓的公共解决方案(事实上车位问题是国际上的大都市都面临的无解命题)”,那就值得考虑介入,因为你获取的是车位,更是城市资源。

热门文章