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买二手房还是新房划算(自己住买二手房还是新房划算)

买二手房还是新房划算(自己住买二手房还是新房划算)

西南财大经管研究院院长甘犁曾表示,“投资性购房才是当前购房的主要动机”。他经过调查研究发现,2008-2018年十年间全国家庭的投资性购房比例一直在不断快速上涨:2008年投资性购房占比仅19.6%,但到了2018年投资性购房占比已经攀升到58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。

由此不难得出一个结论:最近几年,绝大多数国人买房早已不再是单纯地为了解决居住问题,而是把房子当作是攫取财富的重要工具。事实上,地产大佬潘石屹此前就一针见血揭露,“国人对房屋产权的宗教般狂热”是推高房价的主因之一。

今年下半年以来,受信贷政策收紧影响,开发商普遍都比较缺钱。为了快速回款,开发商普遍都采取了降价促销策略,很多楼盘销售均价较之前都有明显降低。开发商降价卖房,对于购房者来说,是值得高兴的大好事,但楼市却上演了极其“丑陋”的一幕:开发商降价卖房,老业主不干了,跑到售楼部逼开发商退差价,并扬言不退差价就退房。

“开发商降价业主要求退差价”现象的发生,很好地证明了,很多人买房的目的不单纯,买房更多是为了投资赚钱。一降价就要求开发商退差价,甚至是威胁退房背后:谁惯坏了中国的购房者?究其根本是过去二三十年树立的房价“只涨不跌”的信念,让很多购房者不愿相信房价下降的现实。

不得不承认,过去二十年,房地产确实创造了数不清的财富,国家统计局数据显示,2000年-2020年,全国平均房价上涨了5.3倍。其中全国重点30城,二十年间房价涨幅更是达到了8.2倍。有些人口显著增长、经济发达的一线强二线城市核心区域,涨幅更惊人。得益于房价不断快速上涨,那些早买房、买多套房的人,早就凭借着房价上涨,而实现了家庭财富的快速增长。毫不夸张地说,在楼市最疯狂的那些年,买房的确是无可比肩的“造富”渠道。

但我们也要清醒地认识到,当前的房价对于绝大多数家庭来说,早已是“天价”——动辄两三万一平的房价,总价两三百万的房子,即便是首付三成,购买的门槛也提高到了近百万。2020年末,城镇三口之家普通家庭,年平均结余资金不超过5万元,按5万元计算,购买一套房子光攒够首付款都需要一家人努力打拼20年。这还不包括未来三十年,每月近万元的银行贷款。此外,2020年百城房价收入比平均值是13.2,这意味着购买一套房子至少需要不吃不喝工作13年。

“民生房地产被炒到奢侈品般的价格”,对于数以万计的普通人来说,是残酷且痛苦的事情——毕竟中国大多数是中低收入劳动者,现实中当有钱人坐拥多套房产收租赚拥时,更多的人基本的住房问题都尚未解决——2020年全国租房群体超过2.2亿人,大中城市新青年,50%以上都是租房居住,每月要花掉近4成的工资收入支付房租。所以,仅从民生居住角度来看,楼市也确实该降温了。

房价真的降了,房价“只涨不跌”的神话彻底破灭了。国家统计局数据显示,今年9、10月份70个大中城市新、二手房价格下跌的城市数量“两连增”,10月份新房下跌城市数量达到了52个,二手房下跌城市数量更达到了64个,其中仅4城房价环比上涨,占比不到6%。值得一提的是,10月份,四大一线城市“北上广深”全部下跌,其中深圳二手房成交量连续6个月下跌,9月份成交1635套,创近12年新低。媒体报道,深圳部分高价房数月来猛降,有总价2500万的房产,直降500万对外销售,而且挂牌半年未成交。毫无疑问,这给了哪些坚信一线城市房价“一直涨”的专家学者,沉痛一击。

不仅如此,最近半年以来,楼市还出现了三大“逆转”信号。

首先,大数据调查显示,近8成的购房者对明年的楼市持“不看好”态度。换句话说,购房者的预期已经发生了显著的逆转。要知道今年初某机构的调查数据显示,依然有43.5%的购房者认为房价会继续上涨。为什么购房者的预期短期发生了重大逆转?专家解释是两方面原因:其一、受今年三四季度楼市“降温”影响,很多购房者确实感受到了市场的凉意,尤其是投资性购房,更加敏感;其二、楼市受“买涨不买跌”思维影响较大,当前时期全国楼市近乎“全面下跌”,购房者自然会跟着降低预期;

其次,土地市场出现了近十年难得一遇的大逆转:目前,今年第二轮集中供地落幕,22城流拍撤牌率高达32%,其中,流拍撤牌率高于50%的城市达到5个,不乏北京、广州等一线城市。此外,根据中指数据,三季度土地出让金同比降幅达到36.6%,减少了近5000亿。其中最值得一提的是杭州,第二批土地出让金仅有257亿元,较首批直降78.2%。土地溢价率更是持续走低,9月份全国300城住宅用地平均溢价率为4.1%,较去年同期下降10.8%,10月份的数据虽未公布,但可以肯定的是较9月份会更糟糕;

再者,重压之下,开发商拿地热情和销售的底气均发生了显而易见的逆转。拿地方面:受“三道红线”及金融监管部门对涉房新增贷款要求提高影响。7月份以来,房企拿地热情骤降,中指研究院数据显示,7-10月份,50强房企拿地节奏明显放缓,拿地规模明显下降——50家代表房企中,39家拿地金额“三连降”;

销售方面:受购房需求减弱和住房回归居住本源双重因素影响,今年下半年以来,房企销售业绩一直都不太理想。根据易居研究院的数据,今年房企累计销售额和销售面积环比增速已经连续8个月下滑。克而瑞研究中心数据显示,9月份9成百强房企业绩下降,同比降幅高达40%;10月份,受贷款发放节奏加快影响,有所好转,但依然有8成百强房企业绩下降,其中44家同比降幅大于30%。

在专家陆俊看来,当前楼市出现三大“逆转”信号,基本奠定了明年的市场走势:按照以往的经验,房地产“降温周期”一旦开启,至少会维持半年以上。换句话说,到明年一季度末,楼市仍会以“降温”为主基调。虽然市场整体会继续迎来降温,但需要注意的是,明年各大城市之间的房价分化会很明显。这基于两点原因:其一、全国80%以上的城市房价下跌,购房者的观望情绪浓厚,短期内,购房者的信心很难挽回。除非政策层面有巨大转变,比如解除限购、降低首付、房贷利率大降等。以目前的形势来看,这发生的概率为零;其二、去房地产杠杆,挤楼市水分,仍是当务之急。所以2022年涉房融资、房地产贷款等政策仍然会偏紧,这决定了明年的楼市不可能有“大幅上涨”的基础。

那么2022年该抓紧买房还是尽快卖房呢?对此,央媒发声定调了:稳才是楼市主基调,买房卖房要保持平常心,按需行动,尤其是投资炒房客,要清醒地意识到,楼市已经逐渐趋于稳定,没有多少赚钱机会了——在12个城市出台“限跌令”之后,9月15日央媒经济日报发表了《谨防楼市大起大落》的文章,文中明确提到,“促进房地产市场的健康发展,稳才是主基调,大涨不是稳,大跌更不是稳。房地产市场既要抑制房地产泡·沫,又要防止大起大落。”

紧接着,9月22日,央媒经济日报又发表了《楼市调控应注意满足刚需》的文章,文中重点强调道:未来对于刚需群体的真实买房需求,调控政策还要更加“友好”,渠道应进一步拓宽。保障他们的买房需求,有利于释放市场增量,促进楼市平稳健康发展。

在专家刘博看来,央媒7天内2次针对楼市发声,不仅定调了2022年的市场走势,更给买房和卖房指明了方向:一、明年的楼市仍将以稳为主,整体上房价难有大涨之势。事实上,从近期热点城市出台“二手房指导价”政策以及“限跌令”来看,官方是希望把市场维持在稳定阶段,以时间换空间,逐渐熨平楼市水分;二、2022年,刚需自住应抓紧买房。从央媒“保障刚需群体的真实买房需求”来看,显然是鼓励有自住需求的人抓紧买房。对于以炒房为目的的购房,央媒用词严厉地表示,“炒房客通过购买房产实现增值获利,旨在放大房子的投资功能,不仅推高了房价,扰乱了市场,还严重挤压了刚需的切身利益,应该持续重点打击”。由此不难看出,央媒对于以投资炒作为目的的购房行为,显然是深恶痛绝的。

此外,对于2022年该买房还是卖房,网红经济学家马光远一席话也说清楚了:投资时代结束,刚需该买就买,投资者赚钱机会越来越少,多余的房产应该尽快卖掉。11月19日,马光远发表观点认为,“最近的房地产政策虽然已经见顶,但不意味着市场马上反弹。从过去的历史周期看,政策见顶后,市场要真正回温需要半年的时间。房地产市场不可能马上反弹,更不可能报复性反弹,继续像过去一样疯狂的概率为零。各方必须清醒意识到,房地产作为最好投资品的时代真的结束了。”

11月11日,马光远更直言不讳说道,“由于政策过猛导致的市场信心的恢复还需要很长时间,我们只能说房地产最危·险的阶段过去了,但何时走出重症监护室,还需要继续观察。”

在专家看来,马光远一反常态“改口”称楼市“作为最好的投资品时代结束”以及“尚未走出重症监护室”,对于明年的买房、卖房有很好地启示作用:首先,对于刚需来说,市场短期很难反弹,所以现在恰恰是刚需选房、买房的时机;其次,楼市最好的投资时代结束,显然是在告诉大家,以投资炒房为目的的购房该停止了,未来市场难以大幅上涨,继续投资炒房会无利可图,且稍不留神会把之前凭运气赚到的钱,凭本事亏掉。因此,对于在潜力不强的城市拥有的多套房产,现在是很好的套现离场的机会。

不过话说回来,“房住不炒”调控指导下,最近几年投资炒作房地产真正获利的屈指可数,很多人早就认清了这个现实,有些人已经撤了,有些人其实也不是不想撤离,只是无奈找不到接盘的人罢了。

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