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武汉江景房(武汉江景大平层)

武汉江景房(武汉江景大平层)

武汉,又被称为江城。对于武汉土著来说,江有着儿时最美好的回忆,节假时约上亲朋好友,三五结群去江边嬉笑玩耍。那时候的江,还只是居民休闲娱乐之地。

如今,江对于人们生活的意义发生了巨大的变化,武汉已从离岸人居发展到临岸人居时代,越来越多的高端客群开始盲目恐慌式抢江,为什么要抢江,无非也就两点考虑:担心未来“买不到”,担心未来“买不起”

近几年,武汉人关注的热点集中在长江主轴规划,沿江两岸将打造成世界级城市中轴文明景观带,所有的政策利好都将集中在这里。同时,由于未来主轴滨江两侧,不再批复住宅,稀缺性决定其板块住宅的高价值。

作为长江主轴上最核心价值板块二七滨江,由于各种资源最集中且已兑现,其新房房价约3万5-5万,二手房房价已突破7万。由于板块容纳量有限,二七滨江价值必将向南、向北进行延展,最终呈现出长江主轴的整体新面貌。

那么,未来长江主轴上哪个滨江区域将更具潜力,能够复制二七滨江发展模式呢?下面老欢来细细咵,通过“四问”来解答!

一问:武汉中心区滨江价格体系了解吗?

从武汉新房环线房价地图来看,房价的发展轨迹以长江为轴线,逐渐向东西两端递减,沿一线长江的房价差距较大,而内环临江区域房价最贵。

(武汉环线房价地图)

沿着长江一路向南,我们来理一理江和房价的关系:汉口沿江新房3万-5万(二手房已破7万)、武昌沿江新房2万7-3万5,汉阳沿江新房2万3-2万9,完全超越市中心离江区域的房价。五年前汉口沿江房价才20000元/平,谁会想到如今房价的高攀不起。可见,江景资源是最具有溢价资本的。

(武汉滨江房价地图)

综合对比武汉环线房价和滨江房价,滨江楼盘可以说是位同环线中的房价“顶格”位置,而且底气十足,因为有着政府长江主轴的大规划来“撑腰”!

2017年武汉政府提出长江主轴概念,欲将其打造成世界级城市中轴文明景观带,其核心段范围在长江大桥至长江二桥之间,重点段范围南北拓展至鹦鹉洲长江大桥和天兴洲长江大桥,武汉各大滨江区域的价值再度被重视。

(长江主轴规划范围)

长江主轴在功能上有着“五轴一体”的布局,即交通轴、发展轴、文化轴、生态轴和景观轴,集中发展高端服务业,包括商业、金融、信息、咨询、文化创意、旅游等。也就是说,该规划中的所有利好,长江沿线的滨江盘将第一个享受,其未来影响力将体现在房价上。

所以,武汉滨江房价的构成不是不动产本身价值,而是不动产+长江+规划,三部分组成!那么,在长江主轴上,哪里的滨江板块最有价值呢?通过分析汉口、武昌及汉阳各大滨江板块隐藏属性,也许你就有答案。

二问:武汉哪里的滨江盘“最值钱”?

武汉的两江四岸通过长期市场经济的自然发展,早已形成各自的市场特征和特色,目前汉口、武昌滨江商务区已日臻成熟,汉阳滨江商务区作为后起之秀正迎面追击而上。三大滨江商务区从政策、土地与房价上欲一争高下。

汉口滨江:二七滨江可以说是汉口滨江最具代表性滨江商务区,总规划面积为116460平方米,自长江二桥至二七长江大桥段将打造集商贸商务、文化娱乐、现代生活于一体的高端商务区。

经过多年的发展,如今已云集了万科、新世界、绿城、华发、瑞安等大牌房企,拥有武汉最黄金的滨江地段,最高端的写字楼集群,集中了二中、七一等一流的教育资源,三甲医院,企事业单位,高薪人群云集。

(二七滨江效果图)

如今的汉口二七滨江也是武汉房价最高的板块,新房房价约3万5-5万,二手房价已突破7万。该滨江板块为什么能如此值钱?原因在于它不仅有江,还有滨江生活、并且已形成了滨江商务区氛围,吸引了众多高端人士涌入。目前片区内最贵的楼盘是武汉天地云廷,拥有一线临江的最佳位置,其二手房房价已突破7万。

武昌滨江:相较于二七滨江的商务气息,武昌滨江则更为宜居,坐拥长江、沙湖、东湖、蛇山、凤凰山、黄鹤楼等资源,打造的是滨江文化区,能满足高端购房者对居住文化属性的需求。但是,因为缺少高端商务区概念,武昌滨江房价约2万7-3万5,远不如二七滨江价值。

汉阳滨江:汉阳滨江发展较晚,随着长江主轴、汉阳大归元片改造和新港长江城、国博商务区等规划落地,再加上地铁6号线、杨泗港长江大桥等交通建设的推进,汉阳滨江也开始热闹起来。目前,汉阳滨江只有江,没有形成滨江生活圈,也没有高端商务区氛围,其房价约2万3-2万9,是三大滨江房价垫底的区域

通过上面对汉口、武昌及汉阳滨江板块的分析可得,汉口二七滨江板块是最值钱的,已经拥有了核心商务区及高端人群,特别是一线临江的楼盘,其房价更高。

说到这里,问题来了,为什么汉口滨江能拉开这么大的差距?武昌和汉阳滨江是后妈生的?还是那句话,滨江的房价构成是不动产+长江+规划,而目前的武昌和汉阳卖的是不动产+长江

这时,可能很多武汉土著会后悔,早知道就在二七滨江多买几套,如今将是赚的盆满钵满。那么,二七滨江的模式真的很难复制吗?或者谁未来更像它?老欢比较看好青山滨江,或将是个不错的新选择,其发展历程最像二七滨江

随着二七滨江商务区的快速发展,其板块可开发土地越来越少,未来其价值延展点必然是朝着沿江及交通利好区域发展,和该区域仅二七长江大桥之隔的青山滨江商务区将是其首选延展点,车行约10分钟即可互通,其价值将逐渐凸显出来。

(青山滨江商务区板块)

那么,青山滨江商务区能满足,“一线滨江+商务区+高端人群”的滨江高价值属性吗?

青山滨江商务区作为武汉市长江主轴五大重点功能区之一,将被打造成具有滨江特色的、国际化及现代服务业高度聚集的商务区,成为武汉版“陆家嘴”,集聚高端功能要素,大力培育楼宇经济、总部经济。既然有高端商务区的规划,未来该区域必将吸引高端人才的涌入。

同时,政府对青山滨江地块的开发商资质也有着严格要求,要求其配合完成青山滨江区的整体商务建设工程。该板块中一线临江位置规划有2栋5A级写字楼、“泛金融”服务式酒店以及五星级酒店,就是由御江壹品项目承建,未来将成为区域的商务核心地标。

(御江壹品项目效果图)

聊完了武汉各大滨江板块的价值,我们再来看下滨江盘该如何买呢?下面,老欢分别从普通购房者和高端客户的视角,看看它们心中的滨江盘到底有何不同。

三问:高端阶层眼中的“滨江盘”长什么样?

你住在哪里,你的邻居是谁,都是向社会告诉你的身份及所在的圈层。越是高端阶层,更是偏爱能代表其身份的住宅。因此,在对江景房的选择上,不同购房群体所关注点也是不一样的。

下面,老欢就拿青山商务区一线滨江盘御江壹品青山樽来举例,答案就很清楚了。

普通购房者=看江就够了;高端客户=无遮挡看江+长江主轴

买江景房当然首先是为了看江,但是不同项目其看江角度却有所不同,拥有一线江景是首选。所谓一线,指的是临江百米内,看江视线无遮挡的视觉体验,这跟在夹缝中看江,或者只有高层户型能看江是完全两种感觉。

很多时候,我们买滨江盘,当初看房的时候有江,但是等交房一看,楼栋前方高楼林立,发现“江没了”!之所以会出现这种情况,就是在于很多购房者在选择滨江盘时,没有注意到项目前方未来是否还会有新建筑物,其实这一点从武汉规划图上是可以查到的。

(青山樽项目区位图)

御江壹品青山樽临近临江大道,一街之隔就是长江及青山江滩公园,前面再无其它地块可供再次开发。因此,该项目交房后的看江视野,绝不会有被遮挡的可能性。

另外,该项目所在的青山滨江商务区属于长江主轴范围内,有着各大规划利好的支持。青山江滩作为长江主轴组成部分,全长约7.5公里,分为生态草溪景观区、体育运动景观区、都市时尚景观区、工业遗迹景观区、市民广场景观区、青山记忆景观区等七大景观区。

目前江滩公园各项配套已基本成型,第七届世界军人运动会的沙滩排球赛场就在此举办。御江壹品青山樽业主下个楼,过个街,就可以享受江景资源。

(青山江滩实景)

普通购房者=有写字楼办公;高端客户=写字楼+酒店+住宅+休闲综合集群

所谓滨江商务区的概念,可以拆分理解为江和商务区的组合。在普通购房者眼里,商务区有写字楼及商业即可,但其实不尽然,应该是包含写字楼、酒店、住宅及休闲于一体的综合商业集群,这个点位将是商务区的核心地段,离它最近的项目将拥有最大升值潜力。

青山滨江的未来商务核心将是临江大道和建设三路交汇处,也就是御江壹品青山樽的商业地块,未来这里将打造1栋256米的国家级5A写字楼、1栋232米的省级5A写字楼、“泛金融”服务式酒店以及五星级酒店,并由情景式立体商业街区串联,与市政规划的滨江公园相结合。

(项目商业地块效果图)

普通购房者=住的舒服就好;高端客户=居住舒适度+滨江生活+圈层效应

购买滨江盘,普通购房者更多的是在乎其地段、能否看江及居住舒适度,而高端购房者将有更多的需求,要有滨江生活、圈层效应。

那么,御江壹品青山樽能否满足高端客户要求呢?我们先来考察下,项目1公里生活圈内都有些什么?

出行有地铁,直线距离约600米:项目临近地铁5号线和平公园站,相隔两站的科普公园站是和地铁12号线的换乘点。

地铁5号线是连接青山和白沙洲的线路,预计2021年通车;地铁12号线是武汉首条环线,串连起武昌火车站和汉口火车站,全线设计有19座换乘站,可以快速到达武汉三镇。

(在建的地铁5号线)

另外,项目周边主干道较多,有和平大道、临江大道、二七长江大桥及二环线,自驾优势明显。走二七长江大桥,自驾10分钟即可到达汉口,共享二七滨江片已成熟的配套;走二环线,可以快速到达光谷及汉阳等区域,全程无红绿灯。

购物有商业,距离约500米:项目临近武商众圆广场,是集购物、餐饮、娱乐、运动、休闲、教育于一体的大型城市综合体。御江壹品青山樽业主步行10分钟就可以享受到完善的商业配套,是周末朋友聚会、溜娃的好去处。

另外,距离项目约900米有武汉印象城商业,距离约2公里有奥山世纪广场商业。项目周边老小区较多,小型生活配套也很完善,居住氛围比较浓厚。

(武商众圆广场)

看病有医院,距离约300米:项目临近武汉市普仁医院,该医院创建于1955年,是一所集医疗、预防、科研、教学、康复于一体的三级甲等综合医院。老人和小孩需要看病,出门步行5分钟即可到达,可免去远距离驱车往返奔波的辛苦。

(武汉市普仁医院)

休闲有公园,距离约300米:除了一街之隔的青山江滩外,项目周边还有青山和平公园,步行约5分钟即可到达。青山公园占地52万平方米,有体育运动区、儿童活动区、老年活动区、阳光大草坪区及湿地生态休闲区等,是附近居民休闲及锻炼的好去处。

(青山和平公园)

读书有学校,距离约150米:和项目仅抚顺街之隔的是钢城第十三中学,距离约150米是规划的吉林街小学,再加上项目自带的幼儿园,可以说是拥有十二年教育的项目,能满足业主从幼儿园到中学的教育需求,步行5分钟内均可以到达。

可见,御江壹品青山樽项目1公里内不仅有长江这种稀缺资源,而且还有完善的滨江生活圈,所有需要的生活配套均可在家门口完成。

一线江景房由于其稀缺性,其价值不言而喻,也是高端阶层身份的象征,汉口二七滨江系就一直被认为是“富人区”的代表。因此,越来越多的高端客群开始盲目恐慌式抢江,就是想融入到这种生活圈中。

四问:有没有武汉人买得起的核心滨江?

中心区一线滨江位置极其稀缺,其房价基本都是2万5以上。同时,由于拿地成本较高,开发商为了获取更大利润,都是以开发大户型为主。房价高及大户型,这样的搭配让普通购房者望而却步,难道真的就没有入手的机会吗?

御江壹品青山樽目前在售14号楼101-137平精装房,均价约22600元/平,后期将加推15号楼、16号楼95-153平精装房。

青山樽即将加推户型中最小面积是95平,总价约180万起,首付54万起。相比汉口,武昌动辄3万-7万的滨江房价,该项目房价优势明显,刚需购房者还是可以够一够的。

仅二七长江大桥之隔的二七滨江片,武汉天地云廷精装价格约49000元/平,起步户型面积是170平,一套房总价至少要840万。

御江壹品整个项目分为六个地块开发,其中3个住宅地块,3个商业地块。44-2地块为御江壹品青山印,已经售罄;D-1、D-2、E-1地块均为一线临江商业地块,未来规划写字楼、高档酒店等。目前在售的青山樽是39-1和39-4地块,由16栋高层住宅、1所幼儿园组成。

(项目沙盘效果图)

即将加推的15号楼是39层,2个单元,3梯4户;16号楼是32层,1个单元,2梯4户,具体户型图如下:

户型分析:该户型布局较紧凑,无走廊等面积浪费,主卧、次卧、客厅及厨房均朝南,室内采光效果较好;厨房带有小阳台,可以放置杂物。另外,95平的户型设计成三房,可以满足三代同堂家庭的需求。

户型分析:该户型是南北双阳台设计,可以形成全通透的效果,室内通风性较好。卧室都带有飘窗,可优化面积较大;主卧带有独立卫生间且朝南,居住舒适度高。同时,在公共卫生间开门方向进行了遮挡,隐私性有考虑。

户型分析:该户型南北双阳台设计,形成了全通透的效果;主卧带有飘窗且朝南,室内采光效果较好。该户型和130平户型结构类似,不同之处在于公共卫生间进行了干湿分区,可以提高使用率。

户型分析:该户型也是南北双阳台设计,全通透户型,三开间朝南。主卧带有衣帽间及独立卫生间,生活舒适度较高。另外,公共卫生间进行了干湿分区,可以避免早晚高峰排队使用的问题。四房结构,可以容纳三口之家及四代同堂家庭。

综合点评:

1、江景作为一种稀缺资源,其价值主要体现在房价上,武汉滨江最具有代表的二七滨江系,其二手房价已接近7万。房价过高及开发过度,区域价值必然要向周边交通利好区域进行延展,和该片区仅一桥之隔的青山滨江商务区将是其首选地。

2、一线滨江+商务核心,是滨江商务区的未来价值最高处。御江壹品青山樽不仅是一线临江,且旁边即是其商业地块,规划有1栋256米的国家级5A写字楼、1栋232米的省级5A写字楼、“泛金融”服务式酒店以及五星级酒店,未来将成为青山滨江商务区的核心地段。

3、在产品方面,御江壹品青山樽即将加推95-153平户型,面积覆盖面较广,其中95平的户型,首付约54万起,让普通购房者也有了拥有江景房的可能性。

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