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上海房价走势最新消息2021,后面两年上海房价走势大概这样

对于把买新房纳入这两年计划的购房者来说

上海今年总共三次土拍,最应该关注的是什么

不是越来越烧脑的土拍机制分析,也不是金融严控下开发商拿地的意愿,或者到底有几块地在流拍

而是每次土拍表格最后那小小的一行数字:房地联动价

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房地联动在上海房地产史上今年是首次出现,但它却是上海新房市场未来最精准的价格风向标

它决定未来上海每一块地上商品房的价格,进而又决定板块的价格区间,最后影响到一大批接下来刚需的买房决策

伴随着第三批次土地集中出让信息公布,总共81块涉宅地块的房地联动价全部出来了

花了很多的时间,在团队小伙伴一起努力下,终于把这些土拍数据全部梳理好,用最清晰的图像和表格为大家呈现

接下来三五年,上海新房将会呈现怎样一个房价体系

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样本足够多,所以各个板块的价格脉络也已经确定

我们把81块地以板块的价格标注在一张地图上后,会发现

新房指导价格出来后,上海接下来三年每个板块能卖多少钱,基本定死了

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每个盘、每个板块、每条环线都有了新房参考价

1、目前出让的地块中,新房价格最贵的是位于中内环的徐汇滨江地块,单价突破13w,很有可能成为接下来三五年,上海顶级滨江地段房价的天花板

2、而在中环线附近的地块中,杨浦定海、普陀万里、静安大宁、杨浦周家嘴路的价格在9-10W左右

3、郊环线附近的价格基本还是4w-5w/平,但是在所有外环外附近的板块中,闵行春申7.36w、大虹桥规辐射板块6w+,价格最为突出

4、对于五大新城来说,在今年上海的供地计划里,五大新城的供地体量最大,占比几乎达到了三分之一

正是因为样本足够多,价格就更加清晰,临港新城3.3w、奉贤新城4w、松江新城5.8w、青浦新城4.3w、嘉定新城4.5w,几个未来吸纳人口最多的新区,供应量在加大,且房价极其稳定

所以,这张新房价格地图还按照环线来画的话,还可以做成一张:上海未来三到五年的环线新房价格分布图

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也是和团队小伙伴一起做好了,大致如上

伴随着明后两年,81块土地进入市场,一大批已经提前锁定价格的新房将会源源不断地入市,上面那张房价地图将会更加明显

还未上车的购房者,根据新房指导价,购房看房的路径,也可以有迹可循

所以,未来如果想要买新房,除了考虑积分之外,大概率可以上车哪些板块,是可以提前规划,且做好功课的

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凭什么说接下来上海五年新房价格基本都不涨了

我们拿这81块地的价格,和去年有数据参考的板块价格做对比

我们发现,基本上九成的板块里,房价非常稳定,没有大涨也没有大跌

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仅仅只和去年的数据做对比,可能还不太感受得出来,新房价格有多稳

所以我又拉了其中一些板块,近三年来的成交价格,发现上海这几个地方,新房价格是最稳的

青浦徐泾、青浦新城、青浦华新,从前三年到未来或许三年后,价格都很稳定

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尤其是青浦徐泾,2017年卖5.4w,现在也只卖6w,青浦新城2017年卖4w的新盘,2021年也只卖4.3w,且未来好几年可能价格都维持在这个区间段

毕竟现在的房地联动价,指的是未来这些地块全部入市后的价格,按照建设拿预售证的周期,也要一两年时间

在目前上海的土拍机制中,溢价率也是被定死的,所以开发商的拿地成本已经被压下来,不会有以前很高溢价率的地块出现

在溢价率可控、开发商成本可控制的前提下,也就说明了上海政府对新房市场严格控制价格的决心

所以我们有理由相信,接下来2022年的集中地块出让,也会在溢价率和房地联动价格上,还会寻求一个稳定和平衡

那么,接下来三五年里,上海新房价格不涨,会成为我眼里大概率的事件

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于此同时,我们看到在上海今年的供地节奏中

兑现了当初要将集中供应五大新城土地的诺言

数据上来看,在涉宅地块的81宗土地中,包含了临港16幅、青浦15幅、松江和奉贤各7幅、嘉定6幅,这五大重点郊区加起来就供应了51幅,占了三分之二的土地

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在这些地块中,其中属于五大新城的地块就有28幅

如果这样看未来上海的四个新盘中,其中就有一个位于郊区五大新城

且从供应环线分布来看,郊区的新盘正在大量供应,这81幅地块中,外环外地块占超过76%,这要换算过来,未来上海五个新盘里,会有四个位于外环外

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除了内环内目前土地资源少,出来的地块都以城市更新项目为主,开发难度大之外

同时也透露了一个清晰的信号

上海郊区还有大量的未开发的土地,上海也有决心去开拓城市边缘的这些地块,将人口更多的疏导到郊区各大卫星板块去

这样做,在我眼里有几个意义

一个当然是稳稳的控制住新房价格,以开发郊区的决心,未来供应更多低总价400-500万,甚至300万的商品房,用这样的方法让刚需上车,让他们感受到信心

另一个,也因为大量的项目开发,郊区的城市界面,生活配套,和生活氛围都会向前发展,快速迈上另个台阶,整个城市的资源也因此拉得更平

最后,因为资源的拉平,加上长三角轨道交通越来越发达,未来在上海和周边环沪城市的交界处,人流来往更加密集,双城生活会成为一部分人的常态

想象一下,把房子买在嘉定的人,他的生活可能就是跨城式的,可以是苏州也可以是上海

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总之,目前上海的供地意图还是很明显的,浦西外环外的开发节奏明显高于浦东,反观浦东似乎重点都放在了临港

这也告诉我们,接下来明年的的浦东新房,除了临港的16块地之外,恐怕会呈现供需不平衡的现象

而大虹桥周边新房的竞争将会进入白热化,不过也给了购房者在大虹桥更多的选择

这都是我们能够从数据中读出来的一些信号,目前新房市场一切看来都是是非常清晰明朗的

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如果此时此刻你是一个刚需还未上车的个体

你应该从这样的信号中读出什么,我认为至少两点是很明确的

一个是安心,上海市政府提出加大五大新城的土地供应的诺言得到了实现

今年供地结构中因为看到大量的郊区的土地在开发供应,伴随而来的是,五大新城商业配套,教育配套,交通配套的完善

当然,如今上海五大新城的界面也已经和大部分城市的中心没有很大差异,有理由相信未来会更好

还有房地联动价格对影响最大的是价格预期

当对价格有了良好的预期,年轻人在上海工作定居,也就更有信心

上海从土地端牢牢控制住了未来3-5年的新房房价:价格得到了严控,房价至少这三五年,都是稳定的

且目前上海实施积分购房,不管是土地、供应、价格、门槛和摇号规则最大程度利好无房刚需

从新房市场这个侧面,上海越来越让人感受到是一座有规则、有温度的城市,因为土地财政依赖度极低,它确实也有底气这样做

对于那些想要留在这,并还在为此努力的人,这座城市还在释放更多的善意

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