这两天有两大重磅消息！
1.央行放水，降准0.5个百分点；
2.中央政治局会议首提房地产行业要“良性循环”。
房企频繁爆雷、全国楼市一片凉的时间点，这两记重磅信号，可谓意义重大。
消息一出，“央行放水，政治局重磅定调，房地产政策即将放松，深圳房价要涨”又传开了！
但相比于过往的风吹草动，今年倒显得尤为保守，多数观点认为房价不会涨，1分都不会涨！
降准该如何理解？房地产行业的“良性循环”又释放怎样的信号？深圳房价会再次上涨吗？
报哥根据过往央行降准，深扒了深圳楼市的房价走向，并预测了接下来深圳楼市的可能走向。
降准，房价会涨还是会跌？
降准消息之后，网上有这样一个段子：
“最近买房的应该会遇到两种情况：一种是，中介说，降准了，国家又放水呢，赶紧买房吧！一种是，房主说，降准了，感觉自己房子卖便宜了……”
一个是站在要降的角度说的，一个是站在要涨的角度说的，实际上呢？
例数往年，央行也有多次“放水”经历，2011年至今的10年间，共有21次降准，分别是：
2011.12-2012.5：全面降准3次；
2014.4-2014.6：全面降准2次；
2015.2-2016.3：全面+定向降准6次；
2018.1-2019.1：定向+置换降准5次；
2019.9-2020.4：全面+定向降准3次；
2021.7-2021.12：全面降准2次。
以个别年份来看，央行降准，深圳房价环比变化情况：
1.2014年降准后，深圳房价环比指数变化并不明显
2014年，深圳房价还处于平稳发展时期，相较于4年前即2010年总体上涨了18%。
这一年深圳经历了2次降准，一次是在4月，一次是在6月。
但降准次月，也就是5月和7月，深圳二手房环比指数变化并不明显。
4月：深圳二手房环比涨幅0.1%；
5月：深圳二手房环比涨幅0.2%；
6月：深圳二手房环比跌幅0.6%；
7月：深圳二手房环比跌幅0.6%。
2.2015年降准后，深圳房价环比指数变化明显，但无规律可循
2015年，是深圳房价暴涨的一年，单月二手房环比涨幅最高达6.9%（6月深圳二手房环比指数）。
按年度计算，全市2015年房价比2014年增长39.5%，2016年又比2015年增长60%。
直到2016年，深圳出台“深八条”，才强行遏制了房价迅猛上涨的势头。
就是这样一个环境下，2015年2月、4月、6月、8月、10月，央行5次降准。
但从降准之后的次月表现来看，深圳二手房环比价格指数的变化并无规律可循。
3.2018年降准后，深圳房价环比指数有所增加
2017年至2018年，深圳房地产市场进入以行政手段进行“价格管制”阶段，房地产市场还算稳定。
2018年经历了4次降准，分别是1月、4月、6月、10月，这4次降准之后，次月深圳的二手房价环比指数都有所增加。
从2014、2015、2018年三年降准后的房价数据来看，降准，对于深圳房价的影响并无规律可循。
降准，实质上是金融政策的调整，楼市有一句老话，长期看人口，中期看土地，短期看政策，这其中的政策当然也包括金融政策。
金融政策会对房价产生短期的刺激，这其中降息对楼市的影响较大，降准并不会直接影响到短期的房价变化。
但长远来看，影响深圳楼市还是不断流入的人口和日渐紧缩的土地资源。
央行降准，深圳即将迎来小阳春？
降准，不能直接影响房价的涨跌，那么降准对于深圳楼市来说意味着什么？
深圳楼市回暖之日，可能要提前来了！
208政策以来，深圳按参考价贷款、核实购房资金来源、严查经营贷流入楼市……
一系列举措下来，深圳二手房量价齐跌，新房去化艰难，爆雷事件也时有发生。
但无论是1000多套成交的二手房市场，还是诚意登记人数两位数乃至个位数的新房市场，对于深圳楼市来说都是太不正常了。
毕竟近2000万人口的深圳，需求是一直在的。
央行降准，对于下行周期的经济会带来刺激，而对于同在下行周期中的深圳楼市也不例外。
1.房地产企业的融资成本会显著下降
最近一段时间，房企频繁爆雷，显然不符合房地产行业的良性循环发展目标。
控制并化解房企债务风险、维护房地产市场稳定，已经迫在眉睫。
全面降准，商业银行贷款额度充足，对于开发商来说，融资渠道宽了，燃眉之急还是能解解的。
2.刺激消费者买房
降准对房价的涨跌虽影响不大，但却能刺激到消费者买房。
银行贷款额度充足，放贷相对就容易了，房地产贷款作为优质信贷业务，依然是大部分银行的最爱，有利于消费者买房。
降准，降的是什么？
说了这么多，降准，降的是什么？
降准，其实降的是存款准备金率，是银行上交给央行保管的存款比例。
上交的这一部分钱用来供每个存款者随时取出，存款准备金率就是这一部分金额占银行存款总额的比例。
举个例子，假如降准前存款准备金率是20%，现在有人往银行存入100块钱，银行对这100块的分配是：
20元钱交给央行做存款准备金，供存款者随时取出；
80元拿去放贷，以贷款的形式流入市场。
如果央行降准1个百分点，那存款准备金率就是19%，100块存款现在只需要上交19块，剩下的81块钱拿去放贷。
现在央行降准0.5个百分点，也就是多出0.5个百分点可拿去放贷，通俗来讲，流入市场的钱变多了，这也就是市场上所说的央行放水。
结
就在降准消息的同一天，中央政治局会议召开，会议首提房地产行业要“良性循环”。
两大消息叠加，难免让人心生怀疑：国家要放松对房地产的调控了？
猜想太过大胆，实际上并不是。
良性循环可以理解成房地产业的周期变化和波动不要太大，结合近期全国的实况来看，房地产销量回落、房企爆雷、开发商拿地热情不高，这种提法很好理解。
深圳虽然没有遭遇开发商拿地热情不高，但其他几个方面的表现，也是很惨的。
也就是说，在房地产调控政策没有发生根本性改变之前，再强的信号也只是信号，楼市也顶多是从“冰窖”转向“寒冬”而已。
