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苏州房价2021年苏州土地市场终于告一段落了,有你家吗?

随着苏州最后一场集中土拍的落锤,今年苏州土地市场终于告一段落。

首先在数据上进行一个总结:

2021年全年(加上2020年的第14号公告土拍),一共有74宗涉宅地块(除去安置房地块与租赁用房地块)上市,其中有38宗地块底价成交,1宗地块流拍。

该74宗地块总占地面积541.78万平米,总建筑面积1081.20万平米,成交总金额1285.79亿元,整体成交楼面价约为11892.28元/平米。

2021年全年上市的地块,如果全部开发成房屋苏州房价,大约会有约10万套住宅上市,以目前苏州的新房住宅的去化速度,大约需要去化72周,也就是将近一年零四个月左右。可以预见,苏州明年新房住宅的库存将会进一步上升。

2021年楼市的波澜万丈,全部可以从这一整年土地市场的变迁中,非常直观地显现出来。

2021年苏州土地市场的迅速冰封

首先是在“集中土拍”制度出台之前,苏州1-4月,一共有14宗涉宅地块出让。当时金融的“三道红线”已经划下,但是谁也不知道影响居然如此深远,所以在集中土拍之前,苏州楼市还是被相当看好的,这一点从当时土拍的溢价率可以看得非常清楚:

在这个时间段,苏州大部分地块都有超过10%的溢价率,破限价摇号几乎是家常便饭。就连东山、太湖度假区、甪直这些比较偏远的位置,溢价率都居高不下。

这副景象完全是一派烈火烹油的火爆景象。

然而开始集中土拍之后,苏州土地市场就每况愈下:

5月底到6月初,苏州迎来首场集中土拍,这时候我们可以看到,依然有不少地块的溢价率是超过10%的,但是也开始出现不少底价成交的地块了。

这场土拍的热度其实还是不差的。即使这时候已经开始隐隐有些征兆,但总体而言,大家还是对苏州楼市比较看好。当时有好几个城市的银行贷款额度已经用完,导致房贷申请不下来,但是苏州当时波澜不惊,连房贷利率都没有上调,所以谁也没想到接下来局势一口气的恶化。

到9月中旬,不论是苏州还是全国,楼市形势已经非常严峻,由于“三条红线”的制约,导致不少开发商的资金链都出现较大问题,楼市一口气直入冰点,土地市场同样如此:

这时候我们可以看到,大部分地块都是底价成交,基本上都由国企央企来兜底,只有寥寥几宗地块有溢价。这时候还有破限价的地块,到了刚刚结束不久的第三场集中土拍,溢价率就连10%都够不着了:

最高溢价率仅7%,25宗地块里有23宗地块是底价成交,大部分地块有本地城投机构拿地,可见市场有多冷清,也可见开发商对苏州楼市的未来,也不是那么确定。

前几天,万科召开了2021年的第一次临时股东大会。在会上,万科总裁及首席执行官祝九胜就很坦率地说:“现在我们也已经在开始考虑明年的经营计划,目前我们对明年的市场情形还有一些看不太明白,所以我们采用的方法是制定最低的经营目标,再同时推一个卓越目标,希望大家能冲着这个卓越目标去实现。”

作为本轮楼市动荡之中,智珠在握稳如泰山的万科,都认为“看不太明白”明年的形势。那么可以直接得到结论:至少在明年年中之前,开发商基本上都会保守一些,谨慎一些。

土地市场折射出的房价走向

基于苏州本地市场来看,我们总结出来以下几个维度以供参考:

2021年全年,苏州一共有6宗地块成交楼面价突破2万元/平米,最高楼面价达2.8万元/平米。其中两宗位于姑苏区,四宗位于园区。华侨城、安居与中海各持两宗地块。苏州顶级的改善板块,处于这个价格区间:

一共有17宗地块成交楼面价突破1.5万元/平米,平江新城、元和、科技城等板块基本上在这个价格区间,苏州的改善板块出于这个价格区间:

一共有28宗地块成交楼面价位于1万元/平米到1.5万元/平米之间,苏州的刚改到改善的板块就差不多位于这个价位:

一共有17宗地块成交楼面价在5千元/平米到1万元/平米之间,苏州的刚需板块在这个价位:

最后还有一些地块成交楼面价在5千元/平米以下,基本上土地性质都有一定的特殊性,楼面价并不能正确地衡量其价值,所以不在这里讨论。

我们可以看到,苏州目前地块成交楼面价的中位值,差不多在1万元至1.5万元之间,参考近期(11月份)楼市新房住宅约2.5万元/平米的成交均价来看,房价上涨缺乏动力,土地价格并不支持房价进一步上涨。

总结:

根据目前土拍现状来分析,更多的房企不参加土拍拿地,今后房企也许不需要承担土地成本,只负责代建和营销的话,成本将会大大减少,明年苏州楼市房价可能有一定向下调整的空间。

即使实际操作上,苏州房价并没有下行,至少在更长的历史时期内,我们可以预见到苏州房价保持稳定苏州房价,房企降低成本之后,利润率也能够得到一定保障。房地产行业“去金融化”之后,将在新的模式之下健康发展。

这大概是未来最美好的样子。

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