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西安房价与房价有关的十大因素,你了解多少?(二)

房价是个经济、社会、供需等多方面的问题,也因此与多重因素有关。在此,为您整理与房价有关的十大因素,希望为您提供参考。

一、房价与人口的增长率有关

这是房价涨跌最基本的因素。因为房屋主要是给人住的。

1、人口自然增长率高,房价就趋于上涨

人口自然增长率高西安房价,刚性需求就大;“刚需”一大,供求关系就会紧张;供求关系一趋紧,房价就要上涨。

2、人口自然增长率低,房价上涨的动力不足

人口自然增长率低,如西欧的一些国家,人口是负增长,刚性需求明显不足,房价没有上涨的动力。

二、房价与人均可以使用的国土面积有关

国土面积包括陆地面积和水域面积。水域一般不能建造房屋;陆地中的高山、荒漠、沼泽、被冰川和冰雪覆盖的地域等也不适宜建造房屋。耕地、林地、牧场可以建造房屋,但是大面积地使用这些土地建设城镇,就势必要占用大片的耕地、林地和牧场,会影响农业、林业和牧业的生产。

1、地广人稀,房价肯定便宜

因为,首先是地价便宜,再加上人口少的因素,房价当然就高不了。

2、人多地少,房价肯定就会贵

因为,作为“面粉”的土地价格先高了,做成的“面包”——房屋的价格就会贵得多。

三、房价与城市化进程有关

1、城市化已经完成的国家,房价难以再上涨

例如,欧美的发达国家城市化已经完成,来城市的人少了,房屋都租不出去,更别提卖高价了。

美国的建筑业原来是三大支柱产业之一(另外两个分别是钢铁和汽车),现在,城市化进程完成了,工业化进程完成了,建筑和钢铁产业先后退出了支柱产业。

2、城市化处于兴起和发展中期的新兴国家,房价势必上涨

例如,新兴的发展中国家,大量人口涌入城市,住房供不应求,房价自然就会高涨。

四、房价与发达的程度有关

俗话说,人往高处走。谁都向往发达的地区,繁华的大中城市。城市的环境、交通、商业、教育和医疗水平等因素是多少人所向往的。

像发达国家的发达程度很高,城乡的差别不是很大,交通又比较便利,就医再方便一些,人们可能更向往接近于自然的田园风光。

一个国家的发达程度若是不高,城乡差别很大,人们当然更愿意涌入繁华的的大中城市。

所以说,发达程度越高,房价越稳定;发达程度不高,房价就会上涨。

五、房价与城市自身规模的控制有关

1、人为控制

城市的发展与限制发展,反映在房价上是截然不同。鼓励发展,多建住房,房价就低一些;如果,限制发展,就会人为地提高附加。

2、自然的控制

除去人为地控制城市的发展规模之外,城市自身也会用一双无形的手来控制城市规模的发展。城市自身的控制主要是反映在生活的成本上面。生活的成本主要集中在吃住行和教育、医疗、精神生活等这六个方面,其中住的方面影响最大。“栖身”之地很重要;“在人屋檐下,不得不低头”,也说明住房的重要。房价的上涨也是城市控制自身规模的一个反映。

例如,全中国可能各有一亿人想到北京、上海、广州和深圳。但是,北京、上海、广州和深圳的规模都容纳不下这么多人,只好用什么手段和方式减缓想来这些城市人员进入的速度。房价的上涨就是其中的一个方式或一种手段。这是自然作用于人类的一种反作用。大自然有时真是很神奇的。

楼兰古国的楼兰城极有可能是自身控制不力,崩溃了;现在,只留下古楼兰城的遗址和遗迹。

六、房价与金融形势有关

金融形势分为通货膨胀、通货紧缩、通胀与通缩之间相对平衡的三种状态。

在通货紧缩、通胀与通缩之间相对平衡的两种状态下,房价或下跌或平稳。房价像国家统计局说所得那样2009年全年上涨1.5%,就是比较平稳的,或者说是很平稳的了(其实不然。2009年是中国大陆房价剧烈上涨的一年,涨幅多数城市达到了50—100%)。

在通货膨胀或通货膨胀预期比较强烈的状态下:

发达国家则表现出房价下跌;

发展中国家则表现出房价上涨。

撇开其他的因素,在通货膨胀或通货膨胀预期比较强烈的状态下,房价应该表现为上涨。

发达国家在通货膨胀或通货膨胀预期比较强烈的状态下表现出的房价下跌现象,是多种原因造成的。

七、房价与收入和储蓄有关

有很多人都在说,房屋的总价与年收入之比是多少,例如,有说是5—8:1的,即房屋的总价应该是年收入5—8倍,还说这是国际标准。

这一看就是胡说!

一是没有说明这套房子的面积是多少平方米;60平方米与300平方米可是差着5倍呢!

二是没有说明是工作多少年时候的收入;刚工作与工作了五六年的收入是不一样的,与工作了十年后的收入更是有很大区别的。

三是没有说明是一个人的收入,还是一个家庭夫妻两口子工作的收入;夫妻两口子工作的收入一般情况下应该是一个人工作收入的一个倍数。

所以,一定要先明确房屋的面积西安房价,一般可以定在建筑面积90—100平方米之间,以前是建筑面积40—60平方米之间。

工作收入,以建筑面积40—60平方米之间的房屋为例,要用工作8—10年的收入(包括成家后的3—5年夫妻工作收入之和)的50—60%。

若是建筑面积90—100平方米之间的房屋,可能要用工作10—15年的收入(包括成家后的5—10年夫妻工作收入之和)的50—60%。

其他收入,如稿费、讲课费、兼职和炒股的收入不计算在此列。

在福利分房的年代,能够分到建筑面积90—100平方米之间的房屋,一般的人家都是个人工龄在20年以上,结婚在15年左右或更长的时间。

收入高,房价就会高一些;储蓄多,房价也会高一些。

像美国在近乎于零储蓄的情况下,房价是很难涨上去的。

八、房价与思想观念和政策变化有关

租住公家的房,房租比较稳定。在上个世纪末、这个世纪初的年代,绝大多数人对于商品房还比较陌生,商品房的房价,像北京就只能徘徊在每平方米1000元左右或者更低。

福利分房政策的变化,人们思想观念的改变,对房价变化的影响是巨大的。

在2003年认为房价不会大涨;在2005年听信专家易宪容的预言,等待北京房价跌30%、上海房价跌50%以上的行为,已经被实践和时间证明是吃了亏的了。

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