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济南房价 济南楼市看涨看跌的是什么?高价地的逻辑

新的一年,新的涨价焦虑,和去年不一样的是,今年的涨价预警伴随着东部低价地存货即将告罄带着些“风萧萧兮易水寒,壮士一去兮不复返”的悲凉,未来只有高价地了,没有低价地在底下拽着,济南房价是不是得飘啊?

又是个乍一看说的都对,仔细一琢磨能回过味儿的逻辑。研究政策了吗?看过高价地的现状了吗?分析过济南土拍行情了吗?……以后只剩高价地,济南楼市就看涨了?若是楼市这么单纯,置业顾问中介们卖房的套路就不必那么认真,直接把地价一亮,让韭菜们跪着唱征服得了。

看涨看跌的,不用太较真,济南楼市,目前还是涨跌系于政策一身。至于当前的政策,稳定,依然是主旋律。

过去这一年,限购、限贷、限价、限售四大金刚共同稳定楼市,虽然各个地方试探性松绑不断,但都是刚一冒头就被掐死扑腾的火苗。到了年底,情况更甚以往。11月19日,哈尔滨鼓励降价;11月30日,新华社点评批评深圳抢房;12月1日,西安二套首付加码……济南楼市想涨价,也得有大环境啊。

更何况,2020年8月,“三道红线”新规出台,剑指房地产行业负债高杠杆,房企融资难度加大。2021年楼市调控第一枪,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,房贷面临两道红线:限制“房地产贷款占比”,限制“个人住房贷款占比”,主要用来遏制居民加杠杆。限制房企融资、限制房贷额度、限制银行信贷……多拳出击形成的釜底抽薪之势,把行业拿捏的死死的。

看看国内楼市环境,看看现在的政策力度,房住不炒一直没有松懈,再想想过去几年房价上涨时是什么政策。楼市这把火还想再旺一点,也要看看风还愿不愿意吹啊。

看到这,相信房价会上涨的人估计又要开始车轱辘念叨:“低价地不多了,卖完了全剩高价地了”。很有说服力的逻辑,可惜没什么道理。要知道,房价上涨与地价高低本身不存在绝对因果关系。

中新锦绣天地,中新国际城,地价低吧,2015年拿地,地上楼板价从1433-2164元/平不等,2018年年中去看房,一度卖到一万四五。现在呢?一万一二的价格屡见不鲜。行情好了,大家都涨价卖;行情差了,大家都降价卖。地价房价哪有那么认真的因果关系济南房价,不过随行就市罢了。

更典型的是雪山鑫都紫宸府,2019年5月11492元/平米的楼板价拿地,据说110平小户型的特价房已经跌至一万二了,你看就比楼板价贵几百块钱。南部华润公元九里,2018年初住宅拿地楼板价13000元/㎡,2020年特价房打出12999元/平起。你看,这地价和房价也不成正比关系。

渠道置业顾问们总是时不时的发个朋友圈:地价高了、建筑材料涨价了、人工成本涨价了,房价必然水涨船高了。全然忘记了楼市还有个供需关系,还有购买力的问题。谁不想卖高价,关键问题是你得卖得动才行。

楼市寒冬,先活下去,才能等待春天。君不见济南今年楼市销量数据再创新高,那里面有多少楼盘是靠以价换量换来的。再想想过去一年中介渠道疯狂推销的楼盘,销量暴涨的楼盘,哪个不是价格跌到韭菜们的心坎上,然后才有成交的。高价地亏本卖?顶多在购房者心中换来一句不知质量如何的叹息罢了。

当下的济南楼市济南房价,购房者在回归理性,开发商也在回归理性。看看这两年济南土拍市场情况就知道,地价整体上并没有超越2017年和2018年,底价成交,甚至流拍,依然是主旋律。偶尔的竞拍和疯狂都如昙花一现,更多的是古井无波般的平静。

几家房企为一块地痴狂的情况依然存在,甚至有要配建安置房的,但数量屈指可数,算得上土拍市场难得的小波澜,连高潮都算不上。比如6月11日,经十一路地块二十多家房企竞拍到安置房阶段;9月14日,二制药厂地块中海以溢价率28%拿下;12月30日,经十一路B4地块土拍,溢价率20.62%,由远洋获取。整体相对克制,是过去两年开发商们共同的表情,和2017年、2018年为爱痴狂完全是两幅面孔。如果开发商也对济南楼市信心十足,反映在土拍市场上,早就再现2017、2018年往昔荣光了。

放在时间的轴线上纵向对比,同一片区内,我们看到的更多的是价格回落。

比如雪山2020年10月新鲜出炉的土拍,六七千左右的楼面价,和2017年星瀚城的8677元/平米,2018年金茂逸墅地上楼板价9713元/平米、金地越秀凤鸣艺境10901元/平米的楼板价完全不可同日而语,更不用说鑫都紫宸府11492元/平米的楼板价了。

地段更好、配套更占优势的盛福片区同样如此。中垠御苑2016年11月土拍时楼板价12405元/㎡,溢价率265%。万科翡翠公园2017年8月土拍时地上楼板价9040元/平米+7万多平米的安置房,占了总建面的四分之一,这实际楼板价多高可想而知。而到了2020年,土拍市场反而没有当初火热了。要么底价成交,要么没到竞拍安置房阶段,要么配建安置房了了,早已不复当年勇。

机床四厂A-1地块,越秀地产历经102轮加价,以12528元/平米楼面价摘得该地块。没有到达安置房阶段。

盛福片区A8地块,招商蛇口底价价摘得,住宅楼面价8214元/平。

盛福A地块,银丰拿下,楼面地价14400元/平,溢价率29.88%,配建安置房1001平。

对于楼市行情的预判,开发商有更专业的团队,更缜密的数据,连他们都出手谨慎了,只能说明济南楼市并非吆喝的没有低价地就涨价。

房价能不能涨,是道客观题。购房者们这几年见惯了起起伏伏,走过了万千套路,早已不是喊几句口号,做几遍声势就能喊出来的市场了。

这些年,济南楼市里或许韭菜供不应求,但却一直生产算命大师。多少专家信誓旦旦“54321房价地图”,2018年,多少人声嘶力竭“刚需抓紧上车,一万五以下的房子要没有了”……然后呢,多少当年匆忙上车的“听信专家一席话,长使韭菜泪满襟”。又有多少购房者穿上了维权的马甲,拉起了沉默的黑白横幅,无处话凄凉罢了。

“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,房地产的涨跌,看政策,看人口,看收入,看存量。在政策不变的情况下,没有大量的人口流入,没有迅速提高的收入,没有供不应求的局面,涨价基本很难。

而济南楼市是否供不应求?

看一下这几年济南市本级成交住宅地上建筑面积:

2017年是1015万平米。

2018年是785万平米;

2019年是839万平米;

即便2020年上半年供地较少,但下半年冲刺般供地,也有约705万平米。

看看这几年的土拍成交量,看看二环内、雪山、张马等地密集公示规划的新楼盘,竞争已经让营销头秃了,天降政策,或者天降韭菜,大概是仅剩的“生发灵”了。

所以,还是老老实实地干点实事,寄希望于楼盘自身素质,比寄希望于市场与政策,或许更靠谱!

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