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上海土地拍卖最新消息(上海土地拍卖最新消息价格)

上海土地拍卖最新消息(上海土地拍卖最新消息价格)土地拍卖规则巨变,土地财政落幕?

“15%土拍溢价率红线之后,争抢地王的事情将成为历史。在控制‘面包’价格这么久后,终于要全面控制‘面粉’价格了。”在地产行业工作多年的张红感叹。

2021年8月29日,深圳市发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告宣布,地块溢价率上限统一由45%调整为15%,达到溢价率上限后即摇号。

此前,8月26日广州公共资源交易中心也宣布,集中出让48宗住宅用地使用权,挂牌地价最高溢价率不超15%,地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。同一天,杭州市发布的第二批住宅用地集中出让公告也明确,一般地块溢价率上限调整为15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%等。

据悉,天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地详情,新一轮供地制度正在形成,整个土地市场将迎来全新洗牌。

有消息透露,自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整,规定单宗住宅用地溢价率不得超15%,且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

15%溢价率红线之后,房价会降吗?土地财政又将走向何方?

土拍往事与疯狂溢价

1987年底,全国第一宗土地拍卖在深圳举行。这是大陆第一次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权,这也是中国土拍的开始,更是中国三十余载房地产市场化的开始。

多年后,著名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会:中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。这一槌,打破了我国土地使用制度的历史,直接促成了宪法的修改,堪称中国房地产开天辟地的“一拍”。

值得注意的是,当时全面参考的对象是香港。

在此前的1986年12月,一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》被送到深圳市领导的案头。

这份报告全面介绍了香港的土拍制度,报告写道:“香港政府把全港土地收归政府,在全面规划和初步开发基础上,采取高地价政策,通过政策和公开拍卖的形式,为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地,有效地控制了整个城市建设,控制了基建规模,刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。”

也是在1986年,《中华人民共和国土地管理法》颁布,当年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿转让,国家土地管理局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告,并公布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。

第一个实行政策的是特区深圳。在第一拍之前,深圳方面早已观摩并熟悉香港的土地拍卖。彼时,准备拍卖的编号为H409—4的地块,紧靠深圳水库,面积8588平方米,规划为住宅用地,使用年限50年。

在第一拍竞拍现场,除了44家竞拍企业代表,还有来自全国17个城市的市长。

整个拍卖过程持续了17分钟,深圳第一拍以超出底价300多万元,525万元的总价成交,平均地价为611元/平方米。

从此,土拍模式迅速在全国各地推广。之后,国内不少城市的土拍市场,土拍高溢价率现象屡见不鲜。2010年,合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年,经过56轮报价,杭州萧山23号地块溢价率达到323%;25号地块溢价率更达到325%。

直到2021年,高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月,广东佛山,在“激战”111轮后,华润置地最终以总价64.5亿元,溢价率106%,夺下陈村地块。

“面粉”与“面包”

在如火如荼的大基建时代,土拍政策让处于高速发展的中国城市受益。此后三十余载,土地收入成为不少城市建设经费的主要来源。

2020年,全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元,同比增长15.9%。当年,全国卖地收入超过1000亿的城市达14个。这其中不少城市对于卖地收入的依赖度超过100%。2019年,中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元,是税收收入的120%,12个城市的土地财政依赖度超过了100%。土地收入堪称地方政府重要的财政支柱。

中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示,急剧膨胀的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时,这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设,有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。

近年来,在城市建设方面深受赞誉的新一线城市杭州,2020年卖地收入高达2574亿,土地财政依赖度高达122.96%。仅2020年6月,杭州住宅用地土拍平均溢价率高达21.37%。

然而,“面粉”价格往往决定着“面包”定价。

比如,2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地,远高于当时周围的房价水平。此后,招商、华侨城、金茂等开发商也纷纷进入龙华,所拍土地楼面价大多远高于当时周边住宅。此后,龙华房价持续上涨。

直到2021年,高溢价土地仍然是不少城市地产市场的“强心针”。

2016年10月,佛山开始实施限购区土拍限价。但2020年4月,佛山又开始大范围取消了土拍限价。

2020年佛山出让110宗经营性用地,共计收入1243.83亿元,同比大增70.01%。

据统计,2021年1~3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅,同比增长94.8%,累计网签套数达28660套,同比增长93%,一季度成交总额高达563.55亿元,刷新近5年历史新高,且同比大涨122.6%。

土地财政的终局?

房价上涨、土地财政依赖,似乎到了非解决不可的时刻。

有消息透露,自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议,明确要求二批次核心城市土地出让政策调整,规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%,且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示,深圳等城市的相关政策,进一步体现了地产限价政策继续从紧从严的导向。过去全国不少城市有各类限价政策,但是深圳等城市显然不满足既有的限价政策,在既有基础上进一步调低限价的价格线,目的在于进一步促进价格的稳定。

不少分析称,除了抑制房价过快上涨,15%的土地溢价率,也在倒逼地方政府逐步走出对土地财政的严重依赖。

广东住房政策研究院首席分析师李宇嘉对中国新闻周刊表示,多年以来,国内很多城市依靠盖新房扩张城市的边界,这个过程已经趋于结束。很多城市在国土空间规划实施以后,建设用地的规模将得到控制,“在这种情况下,城市发展想靠新增低成本供地去卖房,是不可持续的”。

早在2018年,时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示,城市的迅猛扩张是一个“非常态”,中国城市大规模扩张的“高潮”已经过去,未来城市的更新将是“常态”。

刘守英也对媒体表示,随着城市化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断暴露,土地作为经济增长发动机的功能将不再继续,新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。

2021年6月,国家财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布通知,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等4项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

这是在土拍设溢价率红线之外,今年事关土地财政的另一则重磅消息。土地财政的终局,或许已经到来。

土地拍卖后到预售房子要多久

土地拍卖后到预售房子至少要2到3年的时间,这个中间的过程其实还是蛮复杂的,有的时候如果这个土地上还一些建筑物的哇,还要进行拆迁,如果行进顺利的话,差不多2到3年,如果不顺利的话,甚至可能时间更长

本回答由网友推荐

土地拍卖规则有哪些?

??拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地拍卖主持人按以下程序主持进行:

  1、拍卖开始前,竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌,竞买人少于三人的,主持人应当终止本宗地的拍卖;

  2、竞买人显示应价牌,主持人点算竞买人;

  3、主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项;

  4、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度,没有底价的,应当予以说明;

  5、竞买人按规定的方式和要求应价;

  6、主持人确认该应价后继续应价;

  7、主持人连续二次宣布最后应价而没有再应价的,如果最后应价达到了拍卖底价,主持人在第三次报出最后应价后落槌,即表示成交,如果最后应价未达到拍卖底价的,主持人应宣布收回拍卖标的,停止拍卖;

  8、主持人宣布最高应价者为竞得人。

土地拍卖程序有哪些?

土地拍卖程序:一、发布《拍卖公告》;

二、有意向的竞买人购买拍卖文件;

三、现场踏勘、答疑;

四、竞买人提出竞买申请;

五、竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌;

六、拍卖会;

七、竞买人竞价;

八、确定竞得人;

九、签署《拍卖成交确认书》;

十、退还未竞得人的竞买保证金。

土地拍卖网上公布20日后政府还不拍卖应负什么责任

你把政府发布的拍卖公告内容发出来,否则谁能回答你的问题啊,拍卖土地如果报名竞买的人不够三人,是不能拍卖的。一个人报名的情况下,经过当地政府批准可直接与国土局签订土地出让合同了。转让方

旧房转让应当缴纳如下税费

一、营业税按照转让成交价依照5%税率计算缴纳。

营业税=1320*5%=66万元

二、城建税(假定是城市税率7%)

应纳城建税=66*7%=4.62万元

三、教育费附加

应纳教育费附加=1.98万元

四、印花税按照成交价依照万分之五计算缴纳

印花税=1320*0.05%=0.66万元

合计税费=73.26万元

五、土地增值税

(一)转让收入为法院的拍卖价1320万元

(二)旧房转让扣除项目按《土地增值税暂行条例》及其《细则》 规定有下列几项:

1、旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

2、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

合计扣除项目金额=750+73.26=823.26万元

(三)增值额

增值额=1320-823.26=496.74,增值率=增值额÷扣除项目金额=496.74÷823.26≈60.34%

确定计算方法:增值额超过扣除项目金额50 % ,未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘以40 %减去扣除项目金额乘以5 %

(四)应纳土地增值税=496.74*40%-823.26*5%=198.70-41.16≈157.54万元。

六、企业所得税

企业所得税按照拍卖转让土地房屋的损益并于当年利润总额,汇算清缴企业所得税。

1、印花税按照拍卖成交价依照万分之五贴花

印花税=1320*0.05%=0.66万元

2、契税按照拍卖成交价依照3%~5%税率计算缴纳

应纳契税=成交价*契税税率

契税税率由省、自治区、直辖市人民政府确定,一般省、自治区、直辖市是3%或4%的比较多。

政府拍卖土地 会公告出来吗

通常在当地主流报纸或当地土地或产权交易所的公告栏做公告。

公告是政府土地拍卖的必要程序。当然可以呀。而且政府大部分地块的拍卖,都是委托拍卖公司完成的。

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