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开发5亿的楼盘利润(县城开发楼盘利润一般多少)

开发5亿的楼盘利润(县城开发楼盘利润一般多少)

开发利润的比率是什么样的?

该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积 =(取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积=436(元/㎡)适用于新建房地产的基本公式

新开发楼盘要做什么样的广?新开发楼盘要做什么样的广告

新楼盘最先做的是形象广告!

房地产开发商的利润空间到底有多大?

享受暴利的同时,开发商也有苦处:领导公关费用要占楼盘总成本2%—3%

( 2005-05-29 14:18:10 )稿件来源: 新华每日电讯6-7版

10%、15%、30%、50%……房地产利润究竟有多大、房地产的“水”究竟有多深?政府部门、购房者、炒房者、媒体各方莫衷一是。除了开发商,谁也说不清楚、道不明。

记者追踪多日,几经周折,终于听到房地产开发商如是说……

■“难以置信,做房地产这么容易发财!”

1997年,成都一位小老板怀揣着一百万元杀进房地产界。四年之后,公司资产已逾6亿元,成为成都一家著名房产公司。这家公司的发家史被当地媒体披露后,不少市民惊叹:“难以置信,做房地产这么容易发财!”

接受记者采访的一位资深房地产开发商说:“一般来说,房地产商对外公开讲的利润是8%—15%,实际上真正的利润都在25%以上。”他拿起自己抽了半包的软中华香烟说:“不是暴利,我抽得起这种烟吗?”

25%的利润,意味着房价的1/4被开发商揣进腰包。一项权威调查表明,房地产业税后净利润在各行各业中为第一位,比平均水平高出5倍,比处于第二位的电力煤气行业利润高出1倍。

“做不到这么高的利润,根本就别想活下来。开发一个项目,前前后后要盖二三十个公章,每盖一个公章都要打点一番,还有那么多不明不白的税外费。”

■“对干部要舍得,对老百姓要哭穷”

据他介绍,开发商做一个楼盘,需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门,逢年过节,每一关的大小菩萨都要去拜。春节、中秋、国庆等传统节日,更是开发商与官员联络感情的最佳时机。

各地经济发展情况不同,官员所处位置与帮助开发商的程度不同,打点关系的好处费也就有所差别。以西部某中等城市为例,从科级干部到处级干部再到局级干部,可以拿到数千元至数万元不等的过节费。用来疏通关系的好处费几年算下来,大概占到楼盘总成本的2%或3%左右,有的甚至更高。

据这位开发商透露,出手大方的开发商办事一般都特别顺利,和主管部门经常往来、私交熟的开发商,上午送去的报批件下午就能批下来。而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队,要7个工作日或15个工作日才能批下来。在房地产界,时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来,银行的按揭款和相关贷款就回笼得快,才有资金做下一步的投入。报批得慢,资金就相当于被套住了,要承担相当大的融资风险。

开发商圈子里常说的一句话是,“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得,对老百姓要哭穷”。

■“国八条”需加大执行力度

为平抑房价,国家今年相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。然而,许多房地产开发商认为,“国八条”要取得预计实效将取决于能否得到有力的执行和实施。而作为执行、实施的主要力量——地方政府根本就不愿看到自己辖区内的房价下跌。

一位开发商告诉记者,不少地方都在搞“经营城市”,城市怎么经营?说白了,就是征地、拆迁、炒热房地产。地方政府然后从炒热的地价中赚取大量资金。没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清,而是越火爆越好。要维持房市的火爆,就要不断地制造对住房的大量需求,不断地以改善城市环境为由进行大量拆迁,以产生对房产的被动需求。

房地产是重要产业部门,它的发展对经济发展有巨大的带动作用又受制于经济发展水平,所以房市和股市往往都被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”。这种情况下,地方政府会希望房价下跌吗?

一位开发商对记者说,近两年来,成都房价上涨10%左右,而成都市房管局仍然觉得成都市的房价不高,房价上涨较快只是因为前几年起点很低。就在国家连续出台两个平抑房价的“国八条”之后不久,成都市房管局召开新闻发布会称,“成都房价水平基本合理”。

记者打电话到成都房管局预约采访,负责新闻宣传的工作人员说:“成都房价不高,谈不上抑制。对于调控房市来说,我们正在研究相关政策。”

一位内业人士告诉记者,世界银行的一项调查表明,一套住房的价格如果是一个家庭年收入的3倍至6倍时是合适的。依照这个比例,按2004年成都住宅五城区均价3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的数据计算,三口之家购买一套70平方米住宅需要7房产商主要开销是拆迁补偿、材料、人工成本、推广。去除之后一般在20%–30%。

二三线城市 开发一个楼盘 能赚多少钱

现在房子不赚钱 二三线城市建房子 主要看城市 消费能力 人口 而且现在二三线城市抗压能力不强 政策一变动马上就卡住 主要还是看地方 哪些城市二线城市开发介入的物业类型比较多,住宅(中档以上)、别墅(根据各城市政策,例如济南市区内现在不批别墅)、商业办公、公寓(这些都是根据土地性质决定的,如果开发公司制订了开发计划,没有住宅土地也会转向商业用地),cbd的投资趋向倒比较谨慎,主要是这个物业类型需要的客观条件比较多。

总体来说,二线城市住宅开发体量占据城市土地开发的百分之六十,商业办公、公寓占据土地开发的百分之三十,其他物业类型居百分之十。

三线城市人流量决定了城市房地产市场的需求状况,主要是普通住宅的开发建设占据市场份额的8成,商业占据2成。

这只是一个相对数据,具体还要看城市的整体发展计划及土地放量等约束条件。

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