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国内房地产中介行业现状与趋势是什么?

房地产经纪主要上市企业: 世联地产(002285)、我爱我家(000560)、高新发展(000628)、三湘印象(000863)

本文核心数据: 中国房地产经纪行业发展历程、中国房地产中介服务企业数量、中国房地产中介服务从业人员数量、中国房地产经纪业务交易规模

行业进入移动互联网和产业互联网融合发展阶段

中国房地产经纪行业到目前为止一共经历了四个阶段:1998年之前的复苏期、1998-2008年的快速发展期、2008-2011年的行业整合与调整期、2011年至今的移动互联网和产业互联网融合发展阶段。

2011年后开始出现房地产线上交易平台,标志着房地产交易O2O这一商业模式的产生。房多多、Q 房网、平安好房、爱屋吉屋、链家网等相继成立,随着行业中小企业的并购和加盟,行业集中度不断上升,例如58同城收购安居客成立58安居客房产集团。中介行业产业链目前已经形成了“中小企业+大型品牌公司+O2O平台”的发展格局。

图表1:中国房地产经纪行业发展历程

中介服务行业规模不断扩大

伴随房地产市场快速发展,经纪行业规模不断扩大。根据第四次经济普查结果显示,截至2018年末,全国共有房地产中介服务企业20.6万个,2004-2018年的复合年增长率达18.13%。

国家统计局 图表2:2004和2018年中国房地产中介服务企业数量及增速(单位:万个,%)

截至2018年末,全国有房地产中介服务从业人员158.3万人,2004-2018年的复合年增长率达14.60%。

国家统计局 图表3:2004和2018年中国房地产中介服务从业人员数量及增速(单位:万人,%)

伴随房地产市场快速发展,经纪行业规模不断扩大,新房渗透率快速提升。根据贝壳招股说明书,中国通过居住经纪服务平台的房屋交易额从2014年的3.2万亿元人民币增加到2019年的10.5万亿元人民币,市场渗透率约为47.1%。2020年中国房地产经纪业务交易额约为11.5万亿元,市场渗透率约为49.6%。

贝壳招股书 图表4:2014-2020年中国房地产经纪业务交易规模及渗透率(单位:万亿元,%)

其中,2014年到2019年,通过中介销售的存量房规模从2.2万亿上升至5.9万亿,年均复合增速达21.6%,2019年渗透率达到88.1%;通过中介销售的新房规模从0.6万亿上升至3.6万亿,年均复合增速达43.1%,2019年渗透率达到25.9%。

贝壳招股书 图表5:2014-2020年中国房地产经纪细分业务交易额(单位:万亿元)

—— 更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产中介服务行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》

1、加强监管是重中之重由于相关法律法规的不健全,缺乏严格到位的行业监管,行业进入门槛底,鱼龙混杂,从业人员素质参差不齐以及信息不对称,购房者缺乏必需的知识等原因,发布虚假房源、赚取房源差价、挪用交易资金等等违规违法行为使得房产中介行业乱象丛生。整治黑中介、治理中介乱象必须釜底抽薪,今年6月,住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等。这对于整个行业、业主以及购房者来说,无疑都是好消息,可见行业乱象已经涉及到司法和行政方面的监管,传递出利好信号,拭目以待!2、行业自律,营造生态氛围是行业发展的基础行业的发展除了需要监管的宏观把控,也需要行业内每一家企业自律,为行业的健康持续发展提供动力。安全靠谱是购房者最关注的问题,毕竟买房是大事,买对了开心,买到有问题的房子或出现各种纠纷就是花大钱买糟心。而“真房源”是从源头解决房产中介行业长期以来的痛点,从行业来说,说到真房源,不得不提链家。从2008年开始投入做全国最大的真实房源数据库,到2011年制定真房源标准,再到2017年注册“楼盘字典”商标,最后在2018年建立“贝壳找房”的线上平台,都是围绕着假房源虚假信息这一房产行业最大痛点来做的。10年,链家,从自营交易正式跨入线上公共平台,并且喊出了线上房源要实现百分百真实的口号。而假房源在中介行业存在已久,这颗毒瘤不是单纯靠一个线上平台就可以解决的。不过,在链家真房源行动推出后,58集团携手多家房地产经纪公司、开发商及平台服务商,举办全行业真房源誓约大会。公开喊出的口号,同样是提升行业服务标准,建立行业生态。两大房地产巨头都要在真房源上有动作,这对于整个行业的发展是有积极推动作用的。不过,中介行业想要做到真正的没有假房源,仅有巨头的力量还是不够的,未来真房源应该是融在骨子里道德里的最基本的要求,是所有中介机构、从业人员的基本行为准则。行业自律,从真房源做起,这也是中介行业发展的大趋势。3、“信任危机”亟待解决对于不少买房的人来说,曾经遭遇的“黑中介”至今想起来仍旧心有余悸,“造谣花钱就能补社保”、“发布虚假房源”、“虚报房价赚取高差价”,各种手段层出不穷,不少买房人直呼防不胜防。而没有买房或打算买房的人,接到中介电话或者中介拜访,很多人都是拒绝的,因为黑中介、假房源等现象,大家对中介行业缺乏信任和好感。所以,中介行业急需解决“信任危机”,“信任危机”的解决需要房产经纪人和消费者的共同努力。作为房产经纪人应当提升自身的素质,遵守职业道德,做好专业知识的积累,用心服务,最好可以考取“房产经纪人资格证”,理论和经验双重支撑,做一个专业的房产经纪人。而消费者在买房、卖房或租房时,选择房产经纪人,要注意选择证件齐全的房产中介服务机构;掌握一些实地看房的技巧;在签订购房合同、佣金确认书等重要合同文件时,一定要仔细检查,不懂的可以咨询律师,要有辨别和防范风险的能力。同时,如果出现问题或者纠纷,一定要理性维权,不要过度传播恐慌情绪。总之,房产中介行业需要监管部门、行业、从业人员、消费者的共同努力,一切都向好的方面发展,打造房产中介行业发展生态圈,指日可待。

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