之前也推荐过不少公寓信息，但是都是小范围内几个项目或者单一公寓项目的信息介绍。
今年以来不仅纯公寓项目如雨后春笋一样冒头，很多住宅项目也带搭的开始开发公寓产品。
还是老话，公寓出来的多，卖的火
一是说明老百姓手里有钱了，而且越来越有理财观念
二是说明老百姓手里有钱了，但是钱不知道投哪好，
选择公寓这种持续性收益的投资产品成了不少持币者的首选
但是，投资商铺或者公寓是否就一本万利？
投资回报率究竟怎么样？
哪些公寓项目可以作为首选？
如果是投资房产选择住宅和公寓有什么区别？
（文末附投资回报率及住宅公寓投资对比分析）
长春公寓项目分布现状
现在长春公寓位置大部分呈两区多点的分布。
一个区域是南城为主，大致在卫星路、硅谷大街以南，东至亚泰大街，西至硅谷大街头的范围内，分布了10余家公寓项目
一个区域是东城经开区为主，大概围绕着赛德广场、中东、北方这些核心商圈周围。
另外其他区域零零散散的也分布了一些公寓，多位住宅项目带商业公寓的楼盘，如远洋戛纳小镇、中海景阳公馆、中海寰宇天下、保利金香槟、万龙台北明珠、诺睿德国际商务广场。以及红旗街中东红街，北站口中东港两个loft项目
南部城区公寓项目销售信息
华润置地公馆
地址：南关区金宇大路与新明街交汇处
动态：华润置地公馆G5新品认筹中，产品建筑面积41平、43平、64平，具体加推时间、价格等信息待定。项目在售G1#、G3#公寓，面积均为30-60平，其中平层成交均价8000元/平，LOFT成交均价8500-9000元/平。
大众置业雅诗阁
地址：南关区金宇大路与新明街交汇处
动态：大众置业雅诗阁新品预约中，户型面积28-41平米，产品均为loft公寓，买一层得两层，户户送飘窗，预计均价为30万/套。
钜城国际中心
地址：南关区金宇大路与华庆路交汇
动态：项目在售公寓及一期现房大面积住宅，公寓面积89平、150平，均价10500元/平
保利金香槟
地址：南关区人民大街与南四环交汇处
动态：保利金香槟即将加推商住公寓产品，位于C2#，总高20层，4梯28户，目前可接受预约登记，分为平层、LOFT两种产品，毛坯交付，户型面积39-79㎡，预计均价8500元/㎡
倚澜观邸二期
地址：高新区硅谷大街与飞跃路交汇南行300米
动态：目前在售公寓产品，户型面积32-40㎡，商业产权，毛坯交付，按套出售，均价8500元/㎡，价格35万/套起
筑业阳光经典
地址：前进大街与卫星路交汇
项目在售45-65平公寓房源，成交均价9000元/平
阳光硅谷
地址：高新区硅谷大街与荷园路交会
动态：商住公寓产权40年。共687户。1#20层，2#15层。毛坯交付，预计2018年6月开盘，均价7500元/平方米，预计2019年年末交房。
嘉禾SOHO
地址：高新区硅谷大街与蔚山路交汇东行30米
嘉禾SOHO在售实景现房，在售产品为40年产权商住公寓，不可公积金贷款，首付50%，不划学区，户型面积74平米、89平米，均价8500元/平米。
东安开运公馆
地址：开运街与南湖大路交汇
动态：预计2018年上市，容积率3.18。21层。绿化率25.13%。主力户型为37平-57平1居-2居。项目规划建设906户。价格待定。预计2019年10月末交房。
益田国际公寓
地址：高新区顺达路666号
动态：项目带装修交付，面积63-72平，成交均价6500元/平。
中海澜庭
地址：南四环与超凡大街交汇南行1000米
动态：计划推出45-575平写字间公寓
东部城区公寓项目销售信息
大众美丽岛
地址：吉林大路与东环城路交汇
大众置业美丽岛LOFT 建筑面积约20-40㎡ ，6.7米宽厅 ，首付2.5万起（可以做分期），均价8700-10000元/平
新大E+时代
地址：经开区仙台大街与威海路交汇
动态：新大E+时代规划有2栋公寓，3栋商业产品，公寓为22层的1#、23层的2#，商业为4层的3#、3层的4#、5#。其中公寓面积为28-58平，预计价格区间8300元/平。
垠禄新界
地址：经开区自由大路与临河街交汇
动态：垠禄新界在售公寓面积33-53平，带装修送家电，均价11500元/平。在售住宅面积169平、196平、220平、273平，均价12000元/平，购房享受一次性99折优惠。
绿城米蘭公馆
地址：经开区金川街与浦东路交汇
动态：绿城米蘭公馆位于经开区，公寓仅剩顶楼、次顶楼的房源，户型面积54-64平，均价12600元/平，位于B#楼，已是实景现房。
其他区域在售公寓项目销售信息
中东红街
地址：朝阳区红旗街与建工南路交汇北行500米
动态：中东红街目前预约登记中，预计6月开盘，包括户型面积区间30-40平米非毛坯LOFT公寓，28-388平米门市，以及70-100平米写字间，9-20平米地下商铺。
中东港
地址：宽城区人民大街与北环城路交汇
动态：中东港项目正在预约登记中，项目规划有28-77平方米公寓，商业产权，分平层和loft设计，项目还规划有18-400平商铺，位于商业街和公寓底层。价格等具体信息待定。
大禹南湖首府
地址：朝阳区繁荣路与南湖中街交汇南行50米
动态：大禹南湖首府推出新品蜜蜂公寓，该公寓产品面积区间35-53平，均价8500-10500元/平，有平层和LOFT户型
中海寰宇天下
地址：经开北区远达大街快速路与长新东路交会（北行1000米）
动态：项目近期推出公寓产品，38-550，均价5500元/平
中海景阳公馆
地址：绿园南阳路与西环城路交汇处西行800米
动态：在售公寓产品，位于5#，房源面积35-75平米，均价6500元/平米，举架2.9米，顶楼举架3.3米，带露台，预计2020年6月末交房。
远洋戛纳小镇
地址：净月区净月大街长影世纪城对面
动态：目前项目在售商业产权公寓产品，建筑面积50-120平，100平以下房源带装修，约7500元/平。
诺睿德国际商务广场
地址：净月区新城大街与天富路交汇
动态：项目公寓产品剩余约100套，位于B5#，所剩户型面积均在100平以上，户型面积100-120平，现房在售，优惠后，均价8000元/平。
万龙台北明珠
地址：宽城区凯旋路与台北大街交汇处
动态：万龙台北明珠四期包含一栋4万平米的商场和两栋公寓（合计5.75万平米），规划地下一层还有一个大型超市。公寓面积37-72-99平米，预计价格7000元左右，具体没定。预计2019年7月交房。
住宅及公寓优缺点对比
住宅
优点
1、住宅产权70年、可使用公积金、贷款首付比例低、利率低，目前大部分银行新房还可以做首套2成首付、二套3成首付，
2、民水民电、过户费用比商业产权要低很多
首套90平以下契税1%，90平以上1.5%
二套90平以下契税1%，90平以上2%
产权证满二免征营业税，产权证满五唯一免征个人所得税
3、可租可售！满二满五后可随时出手转让，缺钱时可用于救急！
4、可以落户、可以划分学区
5、居住人群稳定，无商住两用人群混杂困扰
缺点
1、占用贷款名额，长春三套及以上限贷，以家庭为单位有两套房贷的不能再贷款
2、同区域，住宅价格要比商业公寓略高
3、现在市区好出租地方新房小户型太少了
商业产权公寓
优点
1、不限贷，小面积，总房款压力小
2、商业性质房屋对第2次换大面积住房无影响，仍能享受第1套按揭利率
3、商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用
4、适合单身白领等人群过渡时期居住
5、大多位于商圈、周边配套齐全，购物逛街，饮食方便、交通便利
缺点
1、首付最少5成，只能商贷，最高贷款年限10年 商贷利率高
2、产权年限40年，商水商电、无燃气
3、不能落户，不能划分学区
4、过户交易税费巨高！
全额部分缴税：契税5%+自建营业税5.6%+土地营业5%=15.6%
差额部分缴税：购买营业税5.6%+个人所得税20%=25.6%
对比总结：
1、买公寓就是为了出租，以租养贷，不要考虑转手交易，税费会把你这些年收的租金全抵消掉！同样的房源，公寓转让交易税费会比住宅高出10几个点。
2、买公寓一定要优先考虑流动人口、是否位处商圈、交通是否便利。这涉及到未来续租率及租金水平！不要用自住的想法去投资公寓！
投资回报率算法
租售比通用算法
租售比=每平米租金水平/每平米房价水平
1：200-1：300大概为合理数值
以40平米公寓为例，如每个月租1600，每平米月租金水平40元，公寓加装修单价9000元/平
该房屋租售比40：9000=1：225
总结：同样租金水平，买越小面积房子用来出租越合适！
投资回报率通用算法
投资回报率＝（月租金－物业管理费）×12/公寓总价
同样以上面公寓为例
该公寓投资回报率=（1600-100）*12/360000=5%
回本年限算法
该公寓回本年限=9000*40/1600*12=18.75年
以上投资回报率算法刨除掉公寓自身升值或贬值的部分。
