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深圳二手房交易(深圳二手房交易平台上线)

深圳二手房交易(深圳二手房交易平台上线)

11月19日,深圳市新版二手房交易网签系统正式上线(http://zjj.sz.gov.cn:8004)。自新系统上线之日起,原网签系统不再开放新增委托合同,已录入的居间合同不得修改买方信息;至2021年12月31日,原系统将正式停用。

深圳市房地产中介协会介绍,新系统在国内首次引用了“单边代理”模式,即买卖双方通过独立委托,与受托中介机构形成单边委托关系,中介方“各为其主”,只向自己的委托人负责,以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。新交易系统上线是深圳房地产中介行业的一次重大变革,预示着以维护消费者权益,提升房地产中介服务质量为核心的新经纪时代的到来。具体来说,新系统带来六大变革。

【一】在国内率先实行“单边代理”模式

相比这次深圳在国内率先实行的“单边代理”模式,以往二手房交易规则是建立在中介方依托“信息不对称”基础上,实行双边委托,进行居间撮合交易,即一手托两家,左手握右手。因此,传统中介为了迅速成交赚取佣金,最显而易见的方式就是要么违背价值规律,互不向买卖双方透露真实价格,只是进行价格撮合(让卖家不断让价,让买家不断提价),最终造成买卖双方均不满意;要么,就是以牺牲或损害买方权益的方式,偏向卖方,与卖方形成“攻守同盟”,将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。

点评:从新系统理念上来说,的确是一大变革。即实现了中介从可能的“两头通吃”到“各为其主”的变化。这是从底层逻辑上进行了厘清和规范,堪称一大进步。至于有人将其形容为“中介从业模式‘推倒重来’,中介‘宰客’行为将成为历史”的判断,这值得商榷和观察。其一,这次对中介进行规范和优化,并没有“推倒”。其二,中介“宰客”行为是否绝迹尚需市场检验。一个最浅显的现象是,在二手房交易中,中介最害怕的就是,业主和买家直接联系从而“去中介化”。相应地,在二手房买卖之中,业主和买家最担心的也是各自中介联手操作,从而损害了各自利益。这些需要在交易中不断地验证,并相应完善。

【二】 交易更安全

一是交易主体的实名认证。无论是买方还是卖方均要在新系统进行实名认证,此外,中介方则要提前完成实名登记与评级认证后,才能登录系统执业,确保了交易主体的真实性。

二是百分百真房源。新系统将通过与不动产登记部门数据对接,实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验,核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码,消费者可通过房源编码查看房源真伪以及实时权属状态。

三是交易节点自动核验。新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门数据对接,在交易重要节点都会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验,以确保交易的安全。

四是责任可追溯性。通过交易流程线上化,将买卖各方代理人的服务流程全部数据化,使得任何一方存在违规操作或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形均可被溯源追责。例如买方代理人对所推荐匹配房源没有做到尽职调查或刻意隐瞒房源必要信息,造成委托人权益受损的,就很容通过系统完成责任追溯,提高了委托人的维权效率。

点评:新系统让交易更安全,的确解决了买卖双方的痛点。在这一方面,政府实际上开放和运用了大数据,对买卖双方的权益进行保护,从而更好地维护了正常的二手房交易,可谓一大善举。

【三】成交效率更高

虽然新系统规定了取得房源委托的机构将会拥有委托期间内的房源“独卖”权限,但并没有限制或妨碍卖方的权益,在卖方隐私信息受到充分保护的前提下,房源售卖信息可在系统内做到实时共享,系统内的所有合规中介机构都可以为这套房源寻找、匹配合适买家,真正实现房源跨机构联卖的效果,房源交易出售效率将大为提高。此举不但打破了此前为了抢房源,造成中介互相踩踏恶性竞争的局面,还因为卖方隐私信息受到系统的强力保护,而免遭其他中介不必要的干扰,省事又省心。

点评:这是利用平台的优势,在维护卖方权益的基础上,对适配资源在系统内进行了有效放大,从而提高了配对效率,同时又保护了卖方个人生活不受不必要的干扰。

【四】交易流程更便捷

新系统实现了交易全流程线上办理功能。卖方从房源核验,到交易双方委买、委卖关系的确定,再到交易合同的录入,交易资格审查,以及交易合同签署(通过i深圳APP刷脸认证后进行电子签名)与生效,将原本割裂开来的交易流程进行有效串联,实现了线上一站式办理和不见面快速审批,合同数据直接对接不动产权登记系统,买卖合同备案完成后即可申请过户登记,提高了交易流程办结效率。

点评:这是政府建立高效、透明市场的应有之举和应有之义。深圳数字政府建设走在全国前列,借助原有资源和优势,实现效率更高的二手房交易,也是先行示范的必然要求。

【五】促进中介机构大小同权

该系统有一个较为特殊的设置,即买方可委托的中介数量不受限制,而卖方则至多能委托三家机构进行销售。同时,第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权即房源“独家”销售权利,待第一家机构委托期满后,后续替补。这样就避免重复委托造成的资源浪费及纠纷隐患,当然,房源“独家”销售将会倒逼卖方更为谨慎地选择为其服务的中介,而如何在千千万万的中介中脱颖而出,就得依靠良好的口碑,口碑从何而来,无外乎良好的诚信、扎实的专业、优异的服务体验。此外,由于买方委托中介的数量不受限制,因此,谁能更高效地为委托人找到合适的房源,并能在最短时间内以最低价格谈下房源,将会倒逼中介方不断打磨自身的专业与服务能力,为委托人争取到最大的权益。这将打破现有行业竞争格局,业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会,企业比拼的不再是资金与规模,而是信誉与服务、专业与能力。

点评:这一规则具有深圳独创性。显然,这是建立在对深圳二手房交易十分熟悉的基础之上的,可望起到“四两拨千斤”的作用。希望以此促进深圳二手楼市更加活跃和更加规范,而不是“劣币驱逐良币”。

【六】星级评价可望提高中介综合素养

新系统还通过与深圳市房地产中介协会数据对接,取得了全市实名登记的房地产中介从业人员综合评价(包括从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等多维度)数据。新系统将根据这些数据对中介从业人员进行评级排序,最高为五星级,星级越高,代表该中介从业人员信用良好、服务专业、业绩突出,新系统将优先推荐给委托人,而信用不好的、业绩差的、长期没有成交业绩的中介人员,新系统会将其排在后面,通过市场竞争,达到优胜劣汰的效果。星级越高,获得展示推介的机会也就越多,中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力,从而提升房地产中介行业整体的素质。

点评:这是借用了互联网的诸多玩法和算法。其实,一个良性的市场自然会产生它所公认的“英雄”以及“英雄群体”,政府主要责任就是建立一个公平、透明、高效的交易平台,在满足买卖双方需求的同时,也让优秀者脱颖而出。

尽管列出了以上变化,但这些都不是最关键的。事实上,早在6月24日,深圳市住建局房地产信息平台就曾上线过“二手房交易系统”,当时有消息称该系统尚在测试阶段。8月18日,杭州住保房管局优化升级“杭州市二手房交易监管服务平台”,推出“个人自主挂牌房源”功能。10月26日,上海房地产交易中心开通二手房自助交易“网上签订合同”服务。鉴于上述城市都是全国二手房楼市最为成熟的地方,均引起了楼市高度关注。而深圳二手房交易系统的落地更具有代表意义。

从深圳新版二手房交易系统看,依然采用了“两条腿走路”的方式,即业主在卖房时,可以选择自助,但并非只能选择自助,从而给中介留下了提升和优化的空间。依据个人观察,这是稳妥务实、符合“稳中求进”工作总基调的方式,这恰恰是最值得称道的。毕竟,全国房地产中介行业拥有从业人员上百万,交易规模达数千亿元,因此,所有变革需要积极稳妥地推进,以期将负面影响降到最低。这种理念和思路应当成为社会的一个共识。

其实,自助买卖二手房一直都有,比如发生在亲朋好友之间的房屋买卖就是如此。但是,当买家卖家对成交的金额、时间都有具体期望的时候,市场规模就必须有效扩大,再加上交易中的专业化要求,中介在市场上拥有一席之地是合理的。从二手房交易实践看,买卖双方对此并不排斥,因为合规守法的中介人员付出了他们的劳动,提高了交易效率,继而得到应得的佣金,这是一个正常运行的交易市场题中应有之义。

来源 | 晶报APP

记者:胡文

制图:徐庆东

编辑:叶辉

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