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通城二手房网(通城20万二手房出售)

通城二手房网(通城20万二手房出售)

深圳一路向西,创造了不计其数的经济奇迹。

在这座城市的版图上,前海正在崛起。跟前海处于相互依存关系的南山,写字楼鳞次栉比,仅有的住宅不能足以接纳汇集着来自全国各地的科技人才,使得南山房价持续上涨,造成这些数量庞大的科技人才苦不堪言。

而靠近南山的宝安,就着南山刚需外溢的需求,“接济”了这个群体。

宝安近几年的区域规划都在兑现,特别是号称“成为下一个深圳中心”的宝安中心,房价在持续上涨,均价高达11w/㎡。

而在边上的碧海片区均价6.9/㎡,与它一个地铁站之隔的翻身片区均价更令人咂舌,仅5w/㎡。这时候大家应该要问了“宝中买不起,那碧海湾和翻身还有哪些楼盘/二手房可以入手呢?”

本次深楼市团队实地考察碧海湾片区和翻身片区,给大家解答,看看都有哪些楼盘/二手房值得入手。本次文章分为上下两篇,有大量现场照可供考究。

一.宝 安

“宝安作为深圳的国土大区,土地面积398.38平方公里。位于深圳西北部,东接龙华区,南连南山区、福田区,西临伶仃洋,北靠东莞市,是深圳的经济大区、工业大区和出口大区。”

以上是百度百科对宝安的文字介绍,如果不看官方介绍,一说到宝安可能大家的印象是:偏远、交通不便、关外等等。但是近几年,宝安发生了天翻地覆的变化,在2017年的广东GDP十强区名单中,宝安区超越了黄埔区,从2016年的第6名跻身为第5名。

随着国家建设粤港澳大湾区、广东省打造广深科技创新走廊、深圳市建设国际科技产业创新中心,宝安更是迎来重要的发展契机。可谓“士别三日,当刮目相看”

区位图▼

二.碧海版块

位于宝安区的碧海属于滨海片区,靠近宝安中心区。板块内可供休闲娱乐的有滨海公园,结缘奇石博物馆,西湾红树林等。

商业配套相对集中,有人人乐购物商场以及天虹购物中心等。交通便利,有11号线碧海湾站以及1号线西乡站,有号称最美高速的广深沿江高速以及改造中的未来第二条深南大道107国道。

区位功能配套▼

三.楼盘介绍

目前碧海片区在售新楼盘5座,本次考察以现房住宅和二手房为对象,分别到访了松茂御龙湾、松茂柏景湾、幸福珺湾、泰华阳光海、香缇花园、华丰前海湾、富通城。下图为我们了解到这几个楼盘的现状。

楼盘现状▼

? 1. 松茂御龙湾

· 位于碧海湾银田路与宝源路交汇处,由松茂集团于2015年建成;

· 距离地铁11号线碧海站A出口200m;

· 主力户型125-146㎡,4房。

小区入住率高,进入小区就能看到老奶奶们晒太阳、聊天、遛孩子。整体绿化属中上等,植被、灌木、乔木错落有致,目光所及之处尽是绿,区内还能看到三四个园林工人在给这些植被修修剪剪。比起一些抠门的开发商,松茂集团对小区的景观做得可算是别致且细腻了。

小区图示▼

小区引进了蒙特梭利幼儿园,我们想进去看看幼儿园的环境,但是被保安拦下,不允许外人随意出入。

于是我们在门口跟保安闲聊起来,从他口中我们得知,该幼儿园费用昂贵,光一个学期的学费就是4w。幼儿园现有学生约200人,其中小区内的孩子在这上学的仅20多人,主要学生都来源于周边小区,这个数据令我们有些意外。

幼儿园图示▼

销售带着我们看了89㎡户型的样板间,户型中规中矩。入户的左边是厨房和生活阳台,生活阳台有块区域为三角形,被隔离开不得使用,属公共区域。

销售告诉我们楼盘正在清盘,剩的数量不多,且是精装交付,要入手得抓紧了。这个89㎡小三房均价7.8w/㎡,总价约685w。

后来我们在中介那得知,这个所谓的“精装交付”实际上是业主要额外支付装修费,价格约70w左右,而这个费用是必须支付的。这就是“双合同”,是指在商品房买卖时,签订的是两份合同,一份是正常的商品房买卖合同,这个合同受到法律保护。

另外,还需要签订一份装修合同(或者装修提升合同、变更装修标准价差和增值服务合同等),这两份合同的价格加起来才是你购房的总房款金额。

随着地价上涨,开发商不会坐视利益受损,费尽心机想要抬高出售价格,但是不能在商品房合同中提高,因此就需要签订另外一份装修合同。发商为了赚钱,可真是费尽心思了!

? 2. 松茂柏景湾

· 前海宝源路与固戍一路交汇处,由松茂集团于2018年开建;

· 距离地铁1号线固戍站1.6km;距11号线碧海湾站2km;距固戍海滨新村公车站100m。

· 主力户型108㎡、120㎡,3房。

松茂柏景湾最大的亮点是“稀缺海景房”地处粤港澳大湾区前海生活圈,坐落宝安中心的滨海片区,项目南面是西湾红树林公园。仅是“海景房”这三个字,就够吸引人。

虽然不是周末,但是我们一进入售楼部就看到接待区几乎坐满了前来看房的客户,当下感受到了“三四月份的小阳春”。

跟着销售穿过展示中心,左拐右拐的来到样板间。样板间同样也很有人气,一波波客户跟着引导在参观。我们看的是89㎡的小三房,户型方正,利用率高,从客厅及主卧向南望去便可看到大海,视线开阔,打开窗海风扑面吹来。

样板房图示▼

目光转向次卧的儿童房,窗外的风景却大不相同,进入眼帘的是参差不齐的农民房,还有一些小工厂,放眼望去杂乱无章。销售告诉我们,这些农民房未来将会改造,不会一直保持现状。

看完样板间,我们了解到89㎡的户型均价为5.6w/㎡,总价为550w,价格相对来说较低,性价比高。

项目所处区域内生活氛围成熟,但临近区域以城中村为主,整体环境面貌需靠后期旧改提升,商品房较为稀缺。虽说是价格洼地,但是作为投资项目,柏景湾还是占据了一定优势。且整个西乡片区,已再无可开发用地,项目升值空间大。

? 3. 幸福珺湾

· 位于前海西乡大道与兴业路交汇处,由深圳市福中福房地产有限公司开建;

· 距离地铁11号线碧海湾站1km;

· 主力户型63㎡、88㎡,2房2厅。

小区距碧海小学500米左右,宝安第一外国语学校800米左右。进入小区的时候发现小区前的小公园杂草丛生,且部分小土坡上的草皮已经被踏平,露出泥巴。

小公园内的小道和儿童游乐设施处的铺装是沥青地板,十分差劲!销售给我们的解释是,因入住率还没达到标准,所以物业没有进行维护。等入住率达标之后,就会开始维护。听完解释,只能说开发商真的太抠了!

小公园图示▼

等电梯的时候销售告诉我们一会要看的这个户型有赠送面积,可扩建为次卧。一进门看到了入户花园,空间较大,可利用率高。进门之后,在客厅就能看到海,且前方没有高大的建筑物遮挡,视野开阔。在主卧旁边的阳台,我们看到了销售所说“赠送面积”。

当然,我们要告诉你一个真相,买房赠送面积不是开发商给你的优惠,而是国家已经规定好了的。在现行的建筑设计规范中规定:入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送的。

而开发商利用这些,设计“赠”给买房者,增加项目销售的卖点,但实际上这些本来就是你该得的。

E、D两栋过道较窄且冗长,但得房率高。3梯13户,居住密度大。楼间距小,影响居住舒适度。

现房毛坯交付,89㎡均价6.8w/㎡,总价620w。总体来说项目拥有地段优势,价格相对周边楼盘较低,周边配套已经发展成熟,即买即住,适合自住客群。

看完新楼盘我们接着看了几个有二手房源的楼盘,在看分析之前我们先来看一组数据:

4月16日,国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据,值得注意的是,深圳新房与二手房数据呈现出的却是相反的态势。尽管数据方面深圳新房的表现并不突出,但从各大中介的市场反馈来看,二手市场也逐渐活跃

? 4. 富通城(二手房)

· 位于西乡大道与兴业路交汇处,由深圳市富通房地产集团公司开建,项目分6期开发;

· 距离地铁11号线碧海湾站910m,距1号线西乡站1.1km。

· 主力户型

富通城项目分六期开发,一期于2006年开盘。截至目前,整个项目已无新楼盘,但有大量二手房挂卖及出租。

富通城全景图示▼

走近富通城,我们发现一个亮点:这里的培训机构相当多!在一期项目的外部有一个规模较大的教育城。有早教、文化补习班、乐器、舞蹈、国学等等。

大概因为是周末,放眼望去小广场上都是小孩子。周边有人人乐、天虹商场等大型购物超市,有金逸国际电影城、肯德基、社区医院,等等配套十分完善。

教育城及周边配套图示▼

都说富通城的绿化率高,可是刚进来的时候并没有感觉到传说中的“绿化率之高”,但越走进小区内部,越能体会到!

小区图示▼

随后我们前往在售的户型,等电梯的时候我们发现电梯贴着一张令人啼笑皆非的寻物启事,上面写着“自家晒在公共区域的大部分衣物都丢失了,望收错的户主可以及时归还”。看到这个不禁暗思:这得是多少人都占用了公共空间呀!

等我们上到楼层,也理解了那张“有意思”的寻物启事。且不说别的,光是公共过道就已经被完全霸占,每家每户门前都摆放了鞋架、箱子等等各种东西,显得十分拥挤,仿佛群租房。中介告诉我们,富通城有很多租客,人员较杂。

在售户型多样,均价为6.3w左右。出租率高,租客也多,人员流动性较大且杂。我们还发现小区周边的车位都停满了车,照这趋势,晚上下班较晚的有可能找不到停车位。

但是中介告诉我们,小区地下停车场有很多车位可停且大部分租客无车,不用担心没有车位。小区内配有幼儿园,泳池等设施,加之周边配套很完善,总的来说,自主方便,是一个比较接地气的生活小区。

? 5. 泰华阳光海(二手房)

· 位于宝安西乡宝源路和西乡大道交汇处,由金荣台房地产公司于2008年建成;

· 距离地铁1号线西乡站600m;距11号线碧海湾站335m;

· 主力户型97-169㎡,4房2厅。

泰华阳光海总建面33万平方米,是整个片区最大的一个花园社区,采用环岛型设计。

整个小区由8栋高层洋房以及32栋小高层洋房组成,居民人口约为2000户。

小区图示▼

由于项目交付时间较长,属老社区。进入小区能感受到浓浓的生活氛围,许多退休的叔叔阿姨聚在一起在搓麻将,遛小孩,聊天。社区的树木茂密葱郁,但由于养护不到位灌木们参差不齐。

一路上能看到许多人工湖,但大部分都是干涸的池子堆积着落叶。单元门前划有停车位,停放着电单车、自行车等,杂乱无章。

进入单元,公共区域设施及电梯陈旧。房子看上去年代感十足,户型跟当下设计风格有较大差距,主卧大小跟次卧差不多,置入家具后略显拥挤。优点是阳台很大,视野开阔,采光通风绝佳。

中介告知我们,房子总价为585w,税费约30~40w。加起来总价约为615w。这个价格已经逼近现房价格!但社区周边有人人乐、沃尔玛、华润万家等大型商场,商业丰富;社区内部还配套有宋庆龄阳光幼儿园和老年人活动中心。

总体来说,小区地段好,交通便利,加之内部环境好,配套完善,是生活的好选择,但是房价偏高,我认为是改善型住户的好选择。

? 6. 香缇湾花园(二手房)

· 位于西乡街道金海路25号,由中熙投资集团开建;

· 距离地铁11号线碧海湾站290m,距地铁1号线西乡站470m;

· 主力户型82-89㎡,3室2厅。

香缇花园在2009年开盘,至今已有10年的楼龄,但外观较新。小区共五栋建筑物,楼间距较开阔,以板楼为主。进入小区门卫比较严格,需要登记才能进入,里面也有挺多老人带着孩子在玩耍。小区是围合式的,绿化环境较好,还有水景,但是也处于干涸状态。

小区图示▼

我们去看了89㎡的户型,总价650w左右。户型略差,户主将落地窗改造为储物柜,造成光线较昏暗,室内采光不足。可能是错层的原因,这个户型不是客厅出阳台,是从房间出去的,阳台也不算大,日常生活没那么方便。

户型图示

但是香缇湾紧靠罗宝线西乡站和西乡天虹综合体,与海湾双语幼儿园、西乡中心小学、海湾中学与项目一路之隔,出行、上学、购物娱乐都非常方便快捷,且整个小区四面没有靠近大马路,比较安静。是自住的不错选择!

? 7. 华丰前海湾(二手房)

· 位于前海兴业路和共乐路交汇处西侧,由深圳市宝安东海实业有限公司开建;

· 距离11号线碧海湾站直线距离600米左右;

· 在售一期二手房源主力户型为88-89㎡,3室2厅。

对前海湾印象最深的是工作严谨的保安。在进入小区前,保安谨慎的问了许多信息,并且联系户主,需要登记才能进入。帮助开门,进门之后十分有礼貌的问候,服务到位。小区楼间距小,公共区域较小,有花园景观,部分单位可以看海景。

海景视野图示▼

房子户型较差,主次卧户型小,且三室只有一个卫生间,生活起居相对没有那么便利。但是阳台外是无敌海景,站在阳台就能看到大海。

值得一提的是,华丰前海湾物业公司是仲量联行,仲量联行一直作为豪宅物业的标配。装修比较奢华,例如,德施曼指纹锁、德曼木业的木门、博夫曼整体橱柜、松下空调、TOTO马桶等。89㎡的户型均价7.9w/㎡,总价约650w。

周边以商品小区为主,片区成熟,所以各方面配套都非常齐全。500米范围内有家大型人人乐,1公里左右有碧海湾公园及西乡体育中心。地处前海经济区和宝安中心交界处,为沿海高端改善盘。

四个小区看下来,我们发现碧海片区的二手房选择更多一些,而且楼龄也会比较新。四个小区都属于11号线碧海湾站地铁口物业。自住家庭可以考虑富通城、泰华阳光海和香缇湾花园,都是花园小区,居住氛围浓。周边的商业配套完善,作为过渡住房可以考虑,涨幅较缓。

四.总 结

经过一天的考察,我们发现碧海片区已无新楼盘,大部分楼盘处清盘状态,所剩不多且可供选择的户型极少;而二手房的价格包含各种税费、手续费总价逼近现房价格,但二手房较多,且产品多样,可选择性较高。

整个碧海片区因靠近机场而产生飞机噪音。飞机一经过上空,在室外抬头就能看到飞机呼啸而过;在室内依然能听到轰隆隆的噪音。但是不得不提醒大家的是,过去的市场证明,噪音并没有影响西乡碧海和宝中的物业增值。最佳例子就是富通城。

宝安区一直被贴着“价格洼地”的标签,随着近几年区域内规划越来越完善,房价节节攀升。“地铁一响,黄金万两”,途经碧海湾片区的地铁11号线通车后,更是加快了周边楼盘的涨幅。所有的事实证明“洼地”并不“洼”!

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