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房屋租赁最新法律法规(房屋转租法律)

房屋租赁最新法律法规(房屋转租法律)

买房还是租房呢?这是困扰许多人的一个问题,有人认为房子买了就是自己的,如果租房则要一直给房东交租金。也有人认为租房更加自由,不用背负房贷的压力。

但是许多人还是希望有自己的房子,特别是组建了家庭之后,房子的必要性就更大了。

但是即使在这样的情况下,很多人还是觉得房价贵,特别是大城市的房子,不是一般的工薪族可以负担得起的,所以还是有不少人在租房住。

根据安居客《1月份重点城市租房趋势报告》显示,一线四城租房热度持续上升,1月份北京、上海租房热度同比上涨35.9%、34.7%,可见,在大城市,租房成为了年轻人避免不了的事情。

对那些有多套房的人来说,他们会把多余的房子租出去以租养贷。对那些刚毕业的年轻人来说,找到一个好工作不容易,找到工作之后,另外一个重要的事情就是找房子了。

这些年国家提出了“租售同权”,要解决大城市的住房问题,保障租客的权益,在租房新规方面,《民法典》里面也有不少新规,了解这些规定,对房东和租客都是有好处的。

第一、确定了房屋的维修责任。

《民法典》第710条到714条规定了,出租人有维修义务,承租人应当妥善保管租赁物。合理使用租赁物,房屋在正常损耗内的不负赔偿责任。但承租人没有按照约定的方法使用租赁物的,出租人可以解除合同,并要求赔偿。

如果一个租客在正常使用房屋的情况下,房屋折旧了,租客是不承担赔偿责任的,但如果因为租客的过错导致房子需要维修的,出租人不承担维修业务。

房东老王把房子租给了一位年轻的租客,小张。交了一个季度的房租之后,小张就说经济有困难,想把房子退掉,由于合同还没到期,老王就让小张转租,没想到现在转租房子也不容易,小张拖了几天的房租之后,直接表示不租了。

过了几天老王上门收房的时候顿时怒了,没想到房子变得特别脏,卫生间、厨房可以看出好久没有人住了,客厅的灯也坏了。

可以看出,租客并没有合理地使用房子,这个时候,房屋维修责任应该归租客。

第二、租赁合同未登记备案的,不影响合同效力。

《民法典》第706条规定,当事人没有按照法律法规的规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

举个例子,刚刚大学毕业的小张,来到大城市工作,人生地不熟,于是找到中介公司帮忙找房子。后来中介终于帮小张找到了一处2室1厅的房子,租金要比市价低1000元。小张很开心,但是又担心中介是转租,中介安慰他说,如果没有经过房东的同意,我怎么会有钥匙呢?小张放宽了心,和中介签订了一年的租房合同。

没想到半年后房东找到他,以租房合同没有经过登记备案为由,要求小张搬出房子。经过一番了解,小张才知道,房东是认为中介给他的价格太低了。

《民法典》新规实施之后,小张就可以理直气壮地拒绝,因为房东不能以租房合同没有经过备案为由,就要求租客搬走。

第三、房屋被转租,提出异议的时间为6个月。

《民法典》规定,承租人经过出租人同意,可以转租给第三人。没有经过出租人同意转租的,出租人应当在6个月内提出异议,否则视为同意转租。

举个例子,小王夫妻俩到大城市打拼,为了减少搬家的麻烦,几经周折找到了一处性价比不错的房子,签订了两年的租房合同。没想到住进来一年之后,房东告诉小王夫妻俩,这个房子没有经过她的同意就被中介出租了。

《民法典》新规实施之后,小王夫妻俩就不用担心再次搬家了,因为出租人没有在6个月内对转租行为提出异议,视为同意转租。

第四、租客有优先承租权和优先购买权。

《民法典》第726条到第734条规定了,租赁期限届满,承租人享有以同等条件下优先承租的权利。房东准备卖掉房子的,或者准备把房子拍卖的,应当在出卖之前的合理期限内通知租客,租客有同等条件下优先购买的权利。

比如小李租了老王的房子,租房合同签订了一年。在住了半年之后,老王打算把房子卖给自己的亲戚小王,如果小王和小李都愿意出同样的价格,那么小李具有优先购买权,如果小王出的价格比小李的高,小李就没有优先购买权了。

如果租房合同到期,老王准备把房子再出租出去,小李也具有在同等条件下优先租房的权利。

租客的优先承租权受到法律保护,《民法典》第725条还规定了,买卖不破租赁,即使在租赁期间房东把房子卖给了别人,租客也可以理直气壮地住在房子里。

第五、房屋产权有争议,租客可以要求解除合同。

《民法典》第724条规定,租赁物权属有争议的,非因承租人原因导致房子无法使用的,承租人可以要求解除合同。

房屋产权有争议,比较典型的例子就是只有使用权而没有所有权的房子。

比如有些公租房、廉租房,是某些单位给特定群体的福利,这些房子只有使用权,而没有所有权。

除了房屋产权之外,今年租房还需要关注一个“居住权”。2021年《民法典》新设立一个概念“居住权”,有居住权的房屋就是不能出租的,如果租客在租房期间发现房子被设立了居住权,也可以要求解除合同。

此外,如果房子被司法机关依法查封、扣押,租客也可以要求解除合同。

从《民法典》新规的变化来看,都体现了对租客群体权利的保护,了解这些新规,能帮租客更好地维护自己的权益。

第六、租客“跳单”不可取。

根据《民法典》的规定,利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接签订合同的,应当向中介人支付报酬。

小王刚刚参加工作,收入不高,在租房的时候总想找性价比高的房子。自己工作忙,于是委托中介帮忙自己找房子,看了好几套房源之后,小王终于确定下来。看房的时候,小王见到了房东,房东也在暗示他,如果小王和房东私下交易,就可以省下中介费了。就这样,小王绕开了中介,和房东签了合同住了进来。

没想到小王和中介住在同一个小区,中介找到小王,要求支付中介费。

根据《民法典》新规,小王利用了中介提供的交易机会,理应支付中介费。除了租房外,如果买家买房的时候,利用了中介提供的交易机会,也应当支付中介费。

《民法典》被称为社会生活的百科全书,涉及到婚姻、财产继承、物业、房屋买卖等多个方面。相比以前的合同法、婚姻法、继承法,增加了不少新规定,如新增了代位继承权,侄子侄女有可能继承叔伯遗产,出嫁的女儿有平等的继承权,流浪狗咬人投喂者要担责,高空抛物找不到责任人整栋楼要担责,婚内单方举债不用于家庭必要支出的,谁借的钱谁还。所以,了解这些新规,才能更好地保护自己的权益。

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