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重庆市中心房价(重庆市中心房价)

重庆市中心房价(重庆市中心房价)

重庆的二手房市场,依然是老样子,有价无市,成交量萎缩,但是新房市场和我们分析的一样,之前很多媒体说什么重庆新房成交量跌了,都是没有深入研究,我们已经写了很多次了,重庆的新房成交量的下跌,主要原因还是供应量的下跌。

今天给大家讲讲新房市场的变化,还是要样子,我们从全国宏观层面,在细微到重庆本地数据结合,告诉大家重庆新房市场的未来走势。

这里面,我们为此今年很早已经发布的结论:

重庆新房和二手房是两个市场;重庆新房市场成交量不足的原因还是供应不足;重庆刚需住宅越来越少

当下的新房市场的大势,反复强调了,除了特价房和工抵房,你基本看不见一个城市整个房价的崩盘,只有极少数楼盘的降级,原因很简单,稳房价。

01

限跌令

对于新房市场,我们去年就写过了,调控的目的是稳房价,稳地价,坚持房住不炒,不是让房价下跌,很简单,新房原来价格大涨,就出调控,出限价,当然如果房价下跌的苗头出现,就出台稳房价的政策。

全国已经有21城发布了“限跌令”,“工抵房”火速蹿红。

今年下半年以来,楼市走向备受关注。近日有媒体报道称,目前全国已有21个城市发布“限跌令”,其中包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、鄂州、株洲等。

有的城市是直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。

来源彭拜新闻

出现限跌令后,你会发现这些城市只有极少数个别楼盘利用特价房,工抵房名义降价,实际上城市里面整个新房市场的均价还是稳住了的,只是微跌而已。

买新房,年底买特价房,应该是非常划算的,也是买新房的好时机,但你要说买了抗跌,那是投资才会去考虑的,自住的刚需和改善,关键是自己的居住体验,不能把房子当股票买卖。投资就是另外的逻辑了。

02

重庆的新房市场

关于新房,我们每个月,每周都在跟踪数据,从今年开始,重庆的新房供应量是明显的下滑,特别是高层住宅,我写过好多次相关的文章了。

根据重庆贝壳研究院的数据,上周新增供应了1314套新房,成交了2612套,明显还是处于供应小于需求,现在新房虽然去化率有所下滑,但是买的人还是不少,但另一面,供应量跟不上。

我们再分析成交的数据结构,高层是一直稀缺,新增供应507套,结果还是卖的存量679套,新房的高层供应量进一步下滑,值得注意的是前几周供应量大于成交量的洋房,居然也出现供应下滑的情况,新增供应549套,但是存量一共卖了851套。整个上周重庆新房市场,所有的业态新增供应量都是不足的。

新房供应量这个问题不能解决的话,房价几乎没有下跌的可能性,系统性风险除外,我之前也写过了,二手房的成交量下滑,是因为伪需求的销售,看历史文章。

但是新房的成交量下滑,虽然有部分伪需求的消失,但是我们也要注意,还是主城核心区的刚需住宅供应量的下滑,这点影响成交量的比重不低。

的确伪需求的消失,也影响了部分新房的购买力,因为这些人都是买涨不买跌,但是新房供应量的下滑,也是导致很刚需改善购房者买不到合适房子的原因之一。

我对于二手房的判定是月成交量跌破1万套,供应量超过15万以上,什么情况我才会判定重庆新房市场出现问题了?是看新房的库存去化周期,超过10个月以上,严重的供大于求,但是现在的数据是供小于求,所以重庆新房市场还是相对非常稳健。这里我说的是整体均价市场,别拿个别楼盘来抬杠。当下的市场,不是房价的问题,而是开发商的问题,很多开发商降价不是因为卖不掉,而是因为自己资金链出问题,需要快速回笼现金流导致的降价。

03

未来如何买房?

今天我们研究的问题,是未来如何买新房,我也分析过了,任何商品都是有价格锚定效应的,不是你自己凭空的去定价格,那么新房价格的锚是什么?是土地价格,土地价格是新房和次新房的锚,注意了,不是老破旧的锚,所以经常出现旁边新房价格2万,对面老破旧二手房价格一万的情况。土地价格是新房和次新房的锚。

很多人要说新房会变成二手房,这是没错的,但是新房先变成的是次新房,然后次新房变成普通二手房,最后十几年后,这个普通二手房因为物管管理下降,外立面老旧,设备老化等情况后,变成老破旧。只有少数保养特别好或者学区房能打破这个规律。

刚需去研究房价,是很无聊的一件事,应该是抓住机会,在自己承受力范围内买适合自己的房子,你一个刚需看了几篇文章,去预测未来房价涨跌,都是不靠谱的。在重庆买房如果是投资,其实是细分化的市场,每一种方法,和逻辑都是适合不同的人群,这个不能笼统地去说。就是不能说你买房就未来一定大涨,其实全国市场都一样,每座城市内部有细分市场。

但新房的角度,我觉得重庆的新房问题不大,最近有的楼盘特价房打个9折,都有人哭天喊地的。对于房产,房价波动正负10%,这属于正常的,没必要紧张。

对于新房市场的看法,我的观点还是老样子,稳新房房价,稳地价,整体市场除非遭遇系统风险,否则基本没有整体下行可能性。未来的新房变成二手房的问题,只要是交房5左右内次新房(这个还要去考虑物业维护保养的问题),依然具有保值的功能。

再次提醒,今天的文章是分析新房,不看二手房,今年年底的特价房,真的是一波抄底的机会。你要等明年更低,只有一种可能性,你懂的。

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