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物业公司是做什么的(物业公司服务范围)

物业公司是做什么的(物业公司服务范围)

如果以1981年成立的国内首家物业公司——“深圳市物业管理公司”为诞生标志,那么2021年恰好就是我国物业管理发展史的第四十个年头。这部几十年的“物业发展史”,可谓“跌宕起伏、纷繁复杂”,始终伴随着争议和质疑。

争议和质疑的声音主要来自理论界以及业主一方,而物业管理行业在几十年间的迅猛发展,如今业已遍及社会的各个领域,这却是个不争的事实:

从数据上看,目前国内物业公司的总数量接近二十五万家,从业人员近八百余万人。近年来已成功上市的物业公司近五十家,物业管理行业的发展前景可谓一片光明。

那么我们日常见到的,接触的大多数的物业公司,都是什么性质?怎么来的?有什么“背景”?都是些什么人开办的呢?

第一类——最“主流”的存在,房地产公司下属的子物业公司

国内最早成立的第一批物业公司,均为房地产公司“衍生”而出,这也是物业发展史的客观必然所致。在那个年代,也只有房地产公司具备注册成立物业公司的能力和条件,而这个“惯例”也延续至今。

当下各大城市住宅物业项目,“老子开发,儿子管理”的比例能占到70%以上。“建管一家”容易滋生各类物业矛盾和纠纷,但我们也要客观地去对待和分析。如上图中的这些国内一流品牌物业,它们在实践中的服务也确实更注重品质和信誉。

而多数中小型地产的下属物业公司,基本沦为了开发商的“敛财工具”和“挡箭牌”。地产与物业实际都是一个老板,所谓的“独立法人,自负盈亏”等等,都是糊弄业主的套话和空话而已;相比而言,物业公司算是“后娘养的”,它要无条件的去接受开发所遗留的各类问题和各种“脏活臭活”,前期物业管理阶段的“建管不分”所带来的各类弊病往往暴露无遗。

第二类——最高大上的存在,纯外资物业公司(五大行)

物业管理在西方发达国家已有超过150余年的发展历史,业已非常完善和成熟;上图中所谓的“物业五大行”就位于物业金字塔最顶端的位置。

我们口中的传统类物业服务,无非就是“扫扫地、看看门、收收费”而已;而上述五大行,它们的主流业务集中在:前期策划、商业代理、顾问咨询等等,涉及到物业现场管理时,也只做顶级写字楼、高档酒店以及国际性商业项目等等。它们在国内一线城市均有业务开展,其中的“高力国际”,管理的物业总面积近三千万平,遍布20多个城市。

第三类——最传统的物业公司,由房管部门等等改制转制而来

这类物业公司的来源和性质比较复杂。商品房时代之前的“公房时代”,(国有直管公房和单位自管公房),主要采取的是“房管所管房”的行政管理模式。

而推行物业管理,走市场化道路之后,这些房管所以及国有企业的后勤房管部门,逐步经转制改为专业化的物业公司。它们中的一部分改制较为彻底,由原来的“事业性单位”完全转为“自主经营自负盈亏”的企业法人;也有的至今仍然带有“国有企业”的色彩。

第四类——最争议的存在,业委会自筹组建的物业公司

07年《物权法》的颁布,所谓的业主自治概念开始“深入人心”。在各地出现的那些业主自治自管小区中,有的业委会自筹组建并注册了物业公司(或叫劳务公司、服务公司等等),以企业法人名义运营。

应该说,这种做法在法理上是存在争议的,虽然法律并未禁止这样做,但业委会毕竟是个公益性的自治组织,开办企业就必然以“盈利”为目的,这与其公益性原则相悖;

此外,法典也未明确业主大会(业委会)的法律地位,那些注册为公司的业委会,基本都是在打“擦边球”,与《公司法》的相关要求难以相符,算是在“摸着石头过河”而已。

第五类——最混乱的存在,纯粹为“圈钱”而生的那些“无良”物业公司

2018年物业资质管理正式取消之后,原本就门槛不高的物业行业,转瞬间又变成了“零门槛”。用老百姓的话说,“是个人就能开个物业公司”,因为不需要什么大的投入,起个照,自劳务市场随便现抓几个人就可以搞“物业管理”。当然,物业老板必须要有一定的“公关能力”和相当的“人脉资源”,要承揽到项目才能通过这个平台去“清水捞银子”。

取消物业资质管理,原本是为了吸引更多的社会资本投入到物业服务行业,也是建立“物业诚信与口碑”时代的前奏。但从近两年的实践运行状况来看,物业市场似乎变得更加的无序和混乱,这湾水鱼龙混杂,污浊不堪,必须进行强有力的综合整治。

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