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流亭二手房(九亭二手房价格)

流亭二手房(九亭二手房价格)

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文3536字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

刚刚过去的8月,青岛的房产成交创下了一年以来的最低点。市场疲态尽显,降价潮从胶州席卷而来,城阳是近郊唯一的亮点。

虽然共有产权政策已经呈现出穷途末路之态,但是城阳却在周成交榜上多次实现了对于西海岸的弯道超车。城阳在月度榜还是排在第二的位置,但是与西海岸的差距已经不大。

就如同新都心、东李的崛起一样,主城刚需在地铁时代下的外溢,成为了这一轮城阳逆袭的关键。

今天,老王通过10个实地探访楼盘的全范围对比,为年轻人在城阳置业作一个参考。

1

李沧北的三个选择

在这个豪宅热销的年份里,我们环顾四周发现,绝大多数普通人的收入并没有大幅度的增长,特别是青岛这种高消费、低收入的旅游城市,年轻人身上的压力并不算小。

对于许多来自普通家庭的年轻人来说,七八十万的首付是一个家庭的极限,七八千元的月供,也是小两口精打细算的天花板。

户型奇葩的开放式小区中,那些没有电梯的老房子,在房价一路下跌且限贷的背景下,成为年轻人首先放弃的选项。

在200多万的预算之下,主城区的新房选择只有一个保利·时代。所以尽管也有缺点,但是仅仅凭借品牌房企、地铁预期、优质物业这三大优点,这个盘便频频登上市北区的销冠王位。

年轻刚需的面前,买新只剩下西海岸与城阳的权衡。

在郑州暴雨之后,许多原本心心念一号线地铁房的年轻朋友,对于过隧道通勤已经不再那么热情。就算还有不少朋友想买,老黄岛的新房同样早已过了2万+的门槛,而且像海誉府这样的楼盘,不是你有钱就一定能买。

灵山湾虽好,但是到五四广场的通勤距离是37公里,即使未来13号线倒1号线,再倒2号线、3号线,这种通勤距离也不是年轻人能吃得消的。

一路向北,似乎成为了年轻刚需的唯一选择。

重庆南路与黑龙江路,两条主脉之下的近城住区价值原本在伯仲之间。但是,地铁1号线的开通,李沧北的重心很显然偏向了西侧。不论是已经揭开面纱的钢厂片区,还是高规格规划的未来之城,因为拥有者充裕的土地开发空间,未来都可能成为城市中心北移的新引擎,从而吸引更多的优质配套在周边落地。

有地铁和名校加持的楼山春晓我们已经分析过多次,我们今天要说的三个盘分别是:仙山花园、天一仁和·珑樾尚璟、双利·悦府。

从轨道交通的角度,仙山花园勉强可以算作是1号线的地铁盘,另外两个盘则有远期的地铁规划。不过,如果是开车出行,那么从主城到天一仁和·珑樾尚璟、双利·悦府相对更便利一些。

仙山花园主要是以“洋房”为主,目前主体已经封顶。实地探盘老王发现周边安置小区早已交付,门口有利客来等商业配套,并且有全龄教育资源的规划,107㎡元宝户型的总价大约在1.79万元/平方米左右,目前还有车位优惠的活动。

仙山花园

刚刚开盘的双利悦府,是三个楼盘中体量最小的一个楼盘,不过规划绿化率达到了41%,小区里还有社区体育中心,100㎡建面也能设计出元宝户型,1.65万/平方米的开盘均价对于年轻刚需来说也足够友好。

双利悦府

一路之隔的天一仁和·珑樾尚璟户型更加丰富,111平方米元宝户型的三居室,中层的折后单价可以在1.74万/平方米左右,探盘时还有家电礼包的赠送。

相比一界之隔李沧界内的高层住宅,城阳的这三个楼盘在产品上做出了差异,最关键的是都在户型上下了功夫,有相当数量的南北通透元宝户型产品可以选择。相比新区的项目,这三个盘周边的生活配套也相对丰富,餐饮、购物都不是问题。

对于三个宣传甚少的楼盘来说,购房者对于开发商的认可度,或许将成为金九银十红盘的关键。这三个盘,老王的建议就一句话:一只眼睛盯着工地,一只眼睛关注价格。

2

东郭庄的“三国杀”

对于工薪族来说,以距离换空间,地铁是最关键的生活保障。今年年底1号线便可全线开通,市北、四方老城区到李沧北去居住,有了零换乘可达的可能。这也是保利之后,北京城建、和达、国泰等开发商在东郭庄站先后落子的原因。

和达的高效,无疑在这场三国杀中占得了先机。前期取得了不错销售业绩之后,在9月份和达·萃园可以采用更为从容和灵活的营销策略,对国誉府形成全面的压制。

和达·萃园沙盘

作为北京城建“饥不择食”的地块,从拿地之初开发商就有点像当年蓝光拿地王一样,有点赶鸭子上架的味道。相比在青岛深耕多年的和达,北京城建在李沧的项目,并没有积累太好的口碑。

将89平方米的入门刚需产品与叠拼搭配在一起,这种大杂烩式的规划可以看出开发商内心的矛盾,和不敢做纯高端的胆怯。从89㎡、105㎡两个入门级户型设计上,感觉北京城建并没有在产品细节上下功夫,也没有意识到下半年市场的残酷。

所以,这个盘首开如果没有一个特别优惠的价格,可能会很难。

国泰·海韵华府,同样是一个低密住区,作为一个国企背景的开发商,感觉操盘对于区域营销战的残酷性还是缺乏认识。在国誉府和萃园两个强劲对手面前,卖家秀做得一般,目测整个销售会被三线级别的营销中心拖累不少。不过,国泰起码在户型上没有偷懒。未来的交付品质,不一定会比北京城建差。

115㎡户型

作为一个50分钟可达小村庄的住区,在地铁M1号线全线贯通之后,人气应该还会有所提升。而且从沟岔站到东郭庄,未来还有大量的土地会供应。再过三五年,一个大型住区形成之后,商业、教育、医疗等资源自然也会随之成熟。

对于在1号线周边工作的上班族来说,如果在主城实在找不到一个高性价比的产品,可以考虑金九银十,在这个区域等待一个机会。

3

城阳“东李”的新选择

当许多守旧的人还将城阳当做郊区的时候,我们渐渐发现城阳核心区也已经渐渐高攀不起。今年第一次集中工地之后,对于城阳的几块土地,老王都有所预判,当时对于龙湖在城阳核心区拿下的迷你地块有一个论断:闭眼卖。

不出所料,在营销中心还没建好的情况下,龙湖·春江天越只剩下未来的130多套房子了。

汹汹改善潮之下,即使没有共有产权政策,传统核心区的房子也不愁卖。

在这种市场之下,城阳的改善去哪里?自然环境得天独厚、拥有众多顶级配套加持的白云山是首选。2020年共有产权最为火爆的年份里,白云山一度呈现出一房难求的局面。

在诸多楼盘进入尾盘之后,青特·滨湖国际也是一个悬念不大的高端盘。这样的湖景低密高端住区,在城阳可以说是独一无二的存在,必然会引起富裕阶层的追逐。此外,最值得我们关注的便是和达双子星。

相比越开越靠近即墨的绿地国科,在白云山学校对面的和达·和园自然而然会被贴上学区房的属性。作为城阳唯一的九年制实验学校,未来这个板块的潜力可以参照目前的崂山育才板块。

已经成为本土开发商代表的和达,最大的优点就是不论拥有怎样的配套资源都不托大,依然会认认真真做产品,而且根据客户的需求进行创新。和园118户型的双窗大北卧设计,便是二孩时代的户型创新,相比书房+卧室的设计,少了这一堵墙,便多了更多功能间变化的可能。

对于李沧、城阳年轻家长来说,这是一个可以解决多个痛点的选择。如果预算不多,可以到和园一山之隔的幸福城去看看。这是一个自带商业、医疗、教育配套的城市运营级的项目,百万级别的预算就可以上车。

对于不需要坐班的年轻刚需来说,如果不愿意一家人挤在市南中片、浮山后的老破小,又想让孩子享受到良好的教育资源,利好兑现的白云山,是高新区外值得考虑的近城板块。

4

白沙湾的鲶鱼效应

在最近一段时间,我相信大家都感受到了顺城万科·海潮云起的营销宣传。这就是中国最专业的开发商,从来不乱拿垃圾地,在开发过程中对于市场变化与客户的需求又极为敏感,在销售期调动所有优质资源力保首开,让整个白沙湾片区焕然一新。

然而,在战略正确的情况下,这个即将首开的楼盘仍然让我有两个疑问:

1、在突出环湾路这个共性优势的同时,楼盘区域价值主要借力流亭未来之城的宣传,对于白沙湾住区的未来解析不多,那么当下白沙湾交通、教育痛点问题未来是否有详细的解决方案呢?

2、通过新都心和海岸万科城,万科城市运营的能力有目共睹,但是CO-life究竟会带来怎样一种生活场景,从简单的介绍中,我没有一个清晰的认识。

那么,作为购房者来说,在白沙湾会非万科不买吗?白沙湾板块同样也有和达、青特、星河湾等项目在售,如果万科这条鲶鱼让原来开发商感受到了危机,从而采取更为积极的营销策略。如果万科没有凭借配套和产品让购房者情有独钟,那么这个板块将不可避免重回价格战的老路。

从老王对三条主线、四个板块的分析中,我相信大家对于城阳都已经有所判断:城阳虽热,但是任何板块都不会在金九银十出现房荒行情,每一个开发商都承受着从未有过的压力。在多方分流的市场中,渠道商们多年不变的营销套路作用将越来越微弱,当开发商的重奖也提升不了去化效率时:

购房者的机会才会到来。

地铁,教育,低密优质住区的完美户型,是比价格更重要的捡漏要点。

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