2019年的前10天，市场平静得可怕。
去年年底开发商”忽悠”的涨价没有，大规模的开盘没有，甚至连点负面都没有。
但平静之下，暗潮汹涌。随着时间的列车滚滚向前，主动也好，被动也好，合肥各区县的市场格局都在发生变化。
第一波热潮就是本周五、周六，市区万元盘长虹世纪荣廷、中建开元御湖公馆将先后开盘。
这两个是“闭眼买”的盘，但也就这两个。剩下100多个在售项目怎么样？哪些是雷区，哪些有机会？
结合这一个多月的踩盘情况和最新信息，我把合肥九区三县的主要在售盘做了一份梳理，共122个，希望能给2019年的置业提供一些参考。
01丨滨湖
重点关注：宝能城、高速时代公馆、云谷
同板块内卖得最好的，和最值得买的，大概率是同一个，滨湖尤其是这样。
选这三个盘，并不是说它们的产品最出色，而是综合价格、位置、配套等各个因素，性价比相对更高。
宝能均价1.5万/㎡，中间楼层88㎡总价才130万左右，这在滨湖是无敌的。所以尽管市场冷下来，宝能城的开盘依然靠抢。目前3期房源已经售罄，等后续加推。
高速时代公馆这段时间在持续验资，不排除按照首付比例高低选房。
环湖CBD核心的位置，地铁、公园、商业都有，即将加推的户型和信达公园里重合度很高，99㎡-145㎡，没买到公园里高层的可以转战高速。
云谷加装修之后，虽然性价比有所下降，但还可以保持第一梯队。目前还剩最后2栋高层和1栋大平层，预计年后加推，高层依然有89㎡的小户型。
02丨包河
重点关注：高铁都市花园、滨湖龙川里
包河的十几个在售盘，最近几个月都是3个限价盘的陪衬，只是贡院要清盘了。
价格比周边便宜5000元/㎡-7000元/㎡，位置、配套都不比2万+差。
高铁都市花园和滨湖龙川里背靠高铁南站和政务区两个大红利点，价格、位置、产品、配套都几乎一致。
产品上最大的不同是，滨湖龙川里层高3米，冷暖双供；高铁都市花园是绿城物业，可以根据家庭的需求选择。
目前滨湖龙川里还剩7栋，但2栋不对外，能买到的只有5栋；高铁都市花园可能今年7月份清盘。
03丨高新
重点关注：保利柏林之春
保利柏林之春，不是高新最好的，只因为它是高新区市场的鉴定器。
首开成绩很一般，借助去年上半年市场转暖，柏林之春一度提高首付，风风火火卖掉1000多套，下半年市场冷了，销售政策也发生了变化。
所以，它是晴雨表。你可能不会买，但需要关注。
04丨蜀山
重点关注：金隅南七里、伟星国宾台
蜀山区现在只有2个2万/㎡以下的，1.5万/㎡以下没有，就差挂出招牌“刚需勿扰”了。
改善盘当中，金隅南七里和伟星国宾台是近期热度最高的，并且互为最大竞品。
金隅南七里毛坯洋房均价2.2万/㎡，标准层2.5万/㎡-2.7万/㎡，户型138-310㎡；伟星国宾台精装洋房均价2.3万/㎡，标准层2.5万/㎡左右，户型只有150㎡。
这两个盘产品、地段、配套都不差，关键看个人需求。南七里的客群主要是科大、铁四局、儿童医院，如果习惯了黄潜望，那首选国宾台。
05丨经开
重点关注：融创城、依澜雅居
经开区的价格一直很稳定，只是高性价比的不多。
融创城现在卖到1.8万/㎡，预计很快会进入清盘阶段。位置很不错，离政务区近，融创的精装也值得期待。
依澜雅居还有房源未推，不知道会不会内部消化，有渠道的话可以托人关注。背靠南艳湖，正常价格买一定是赚的。
06丨庐阳
重点关注：融创长江壹号
庐阳区去年整年都没有跳出自己的“闭环”，大量同质化的高端盘集中，仅仅依靠庐阳区的购买力无法消化，但又不能吸引其他区域的热钱，基本走了一步死棋。
融创长江壹号，地段的吸引力一般，但是融创的TOP系，产品力摆在那，自带光环。
区域内有强势项目，其他盘多少也会沾光。
07丨新站
重点关注：长虹世纪荣廷、中建开元御湖公馆
新站区价格比较实，格局一直比较稳定，是刚需关注度最高的区域。而这两个盘，又是刚需中的刚需。
一个9877元/㎡，一个10500元/㎡，都有90㎡左右的小户型，配套都还不错。
最重要的是，价格是绝对的刚需，后期还款能力不高的刚需，可以试着凑一凑6成首付，对品质的预期不要太高。
08丨瑶海
重点关注：龙湖春江郦城
瑶海区的关注度在市区偏低，导致埋没了很多高性价比盘。比如之前1.32万/㎡的新城桃李郡、1.2万/㎡的文一锦门学府里，2号线地铁盘，竟然都花了一年才清盘。
目前瑶海区仅剩的1.32万/㎡的项目是龙湖春江郦城，小环境一般，但各项配套在区域内都很不错。
2号线底站的站口位置，距离龙湖天街只有一站路，龙湖物业的服务也可以期待，即将清盘。
09丨肥东
重点关注：华润紫玥台，新城云樾观棠
价格极度扁平化，10500已经很少，大部分1.2万/㎡-1.3万/㎡，主要看产品和位置。
如果是市区外溢的群体&投资，建议华润紫玥台，市区通勤更方便，产品优质；如果是肥东本地的购房者，推荐新城云樾观棠，离县城生活圈更近，产品和配套都不错
10丨肥西
重点关注：信地华地城、中海地块
能买到的话，单单和二手房倒挂4000元/㎡，信地华地城就肯定可以买。前期要求最低首付6成，还有最后几栋，想买的要盯紧置业顾问，说不定哪天就开盘了。
除此之外，价格基本在1.4万+/㎡，主要还是看产品。总的来说，肥西买房的容错率是三县最高的，位置离政务、经开、高新等强势区近，当地购买力很强，被长套的风险不大。
如果意向改善盘，可以等一等中海的新地块，容积率最低只有1.0。
11丨长丰
重点关注：万科三盘
近期专门写长丰的稿子不多，一是因为关注度有限，二是确实没啥可写的。
和肥东一样，长丰各版块的价格更扁平，价格出挑的要数万科公园大道、万科苏高新中央公园、都荟上城，成交均价1.4万/㎡左右。
但万科盘在合肥二手房市场的表现独一档，溢价率非其他品牌可比。一分钱一分货，现在贵的，大概率能在二手房里找回来。
12丨结语
这时候，投资买房，机会比时机重要，所以不必纠结是现在买，还是明年买，或具体到几月份买？看具体盘，价格够好，杠杆够合适，就可以买。
刚需买房，首付不够的，现在很多楼盘都能申请到首付分期，可以好好看看。
来源：微 信 公 众 号-合 肥 楼 市（微信号：loushi_hf）
